NEWS: RAPPORTO IMMOBILIARE RESIDENZIALE 2015

NEWS: IL RAPPORTO IMMOBILIARE RESIDENZIALE DELL'OMI 2015

L'Agenzia delle Entrate (OMI), in collaborazione con l'Ufficio Analisi Economiche dell'ABI (Associazione Bancaria Italiana), ha recentemente pubblicato il Rapporto Immobiliare 2015 del settore residenziale in Italia.

Finalmente, dal 2007, lo studio ci consegna un segno positivo riferito al numero delle vendite di abitazioni in Italia.

Il segnale positivo deve però essere interpretato con cautela, in quanto si deve anche tenere conto degli effetti fiscali della modifica dell’imposta di registro, intervenuta dall’1 gennaio del 2014, che ha portato a rogitare acquisti, di fatto compiuti sul finire del 2013, nei primi mesi del 2014.

Le compravendite di immobili a destinazione abitativa nel 2014 sono state 421.000, valore, seppure in aumento rispetto al 2013, ancora inferiore ai numeri espressi dal mercato immobiliare degli anni ‘80.

L’andamento e la distribuzione dei volumi di scambio per macroaree geografiche, ha evidenziato una ripresa più accentuata nell’area del Centro (+6,5%), seguita dall’area del Nord-Est (+5%) e del Nord-Ovest (+3,4%), dove si concentra, in termini assoluti, la quota più elevata delle transazioni. Ancora contenuti, invece, i rialzi registrati nelle aree del Sud (+0,8%) e nelle Isole (+0,2%).

La superficie media dell’unità abitativa acquistata è stata pari a 105,2 mq. (in crescita del 5%), mentre il fatturato del settore mette a segno un incremento di circa 5 miliardi di euro, passando dai 67,5 miliardi del 2013 ai 72,1 miliardi registrati nel 2014.

Tra i capoluoghi, le migliori performance si registrano a Bologna (+18,5%), Genova (+15%), Roma (+13,9%) e Firenze (+13,3%), seguite da Torino (+5,4%), Milano (+5%) e Palermo (+4%); mantiene il segno negativo, tra le grandi città, Napoli, con il 3,7% di compravendite in meno rispetto al 2013. 

Altro dato positivo giunge dai mutui; le abitazioni acquistate tramite mutuo ipotecario sono state 161.842 (+12,7% su base annua), con il maggior numero di compravendite registrate al Nord-Ovest (36%) e al Centro (22,5%). Il capitale complessivo erogato mostra un incremento del 10%, toccando quota 19,3 miliardi di euro, anche se cala leggermente il capitale unitario, che passa dai 122.000 euro del 2013 ai 119.000 euro del 2014.

Il rapporto OMI/ABI prende in considerazione anche il cosiddetto “Indice di Affordability” che sintetizza l’analisi dei vari fattori (reddito disponibile, prezzi delle case, andamento, tassi di interesse sui mutui) che influenzano la possibilità per le famiglie di comprare casa indebitandosi e ne descrive l’andamento. Nel 2014 l’indice continua nel suo trend in crescita: in quest’ultimo anno la dinamica positiva è principalmente dovuta ad una forte riduzione del costo dei mutui, mentre continua ad essere positivo anche il contributo dovuto al miglioramento del prezzo relativo delle case rispetto al reddito disponibile.

Infine, va sottolineato come le positività, registrate per l’indice di accessibilità, trovano riscontro anche nella ripresa del mercato dei mutui; infatti nei primi tre mesi del 2015 le nuove erogazioni hanno registrato un incremento superiore al 50% rispetto allo stesso periodo del 2014.

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PRIMA CASA: PER IL BENEFICIO VALE ANCHE IL RIACQUISTO A TITOLO GRATUITO

RIACQUISTO PRIMA CASA: VALE ANCHE A TITOLO GRATUITO

In tema di agevolazione “prima casa”, la Tariffa parte I allegata al D.P.R. n. 131/1986 prevede che, in caso di trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, di un immobile acquistato con i benefici fiscali entro i 5 anni dalla data dell’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, oltre a una sovrattassa del 30% sulle stesse imposte.

La stessa norma prevede, tuttavia, che la decadenza dall’agevolazione non avviene qualora il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, acquistato con i benefici fiscali, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria “abitazione principale”. 

In altri termini, il trasferimento dell’immobile, acquistato usufruendo dell’agevolazione in argomento, prima del decorso di cinque anni dalla data dell’atto comporta la decadenza dal regime di favore fruito e la perdita del beneficio può essere impedita dal riacquisto, entro un anno dall’alienazione, di un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Sulla questione, è intervenuta la Suprema Corte e, con sentenza 16077/2013, ha chiarito che “…il punto n. 4 Nota II bis Parte Prima della Tariffa allegata al d.p.r. n. 131 del 1986…espressamente riconosce l’agevolazione sia ai trasferimenti onerosi e sia a quelli gratuiti. Laddove, il medesimo punto n. 4..., in fondo, quando stabilisce che nel mantenimento dell’agevolazione debba procedersi all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale non dice diversamente, giacché, come noto, ‘acquisto’ è sia quello oneroso che quello gratuito” (cfr. anche Cassazione. Sentenza 5689/2014).

Emerge dunque che, secondo la Cassazione, il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile (entro un anno dall’alienazione) è idoneo a evitare la decadenza dal beneficio.

L'Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione 49/E dell'11 maggio 2015, ha recepito l’indirizzo della Suprema Corte chiarendo che, in caso di cessione entro i cinque anni dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, anche il riacquisto a titolo gratuito di altro immobile – entro un anno dall’alienazione – è idoneo a evitare la decadenza dall’agevolazione.

La nuova risoluzione, ribadisce comunque la necessità, ai fini del mantenimento dell’agevolazione, che il nuovo immobile sia adibito a “dimora abituale” del contribuente, in linea con i chiarimenti forniti con le Risoluzioni nn. 44/2004 e 30/2008.

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NOTA TERRITORIALE OMI PRIMO SEMESTRE 2014

L'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE

IN TORINO E PROVINCIA

Il 28 novembre 2014 l'Osservatorio del Mercato Immobiliare ha pubblicato la NOTA TERRITORIALE relativa all'andamento del mercato immobiliare residenziale in Torino e Provincia nel primo semestre del 2014.

La pubblicazione, che si compone di 19 pagine corredate da numerosi grafici e tabelle esplicative, analizza il mercato immobiliare delle abitazione in Torino città e Provincia, quest'ultima suddivisa per Comuni e Macrozone.

La Nota rappresenta un utile strumento che permette agli operatori del settore di interpretare, attraverso i dati forniti dall'Agenzia delle Entrate, l'andamento del mercato immobiliare residenziale sul proprio territorio.

I parametri pubblicati sono quelli del primo semestre del 2014 e comprendono, nell'ordine:

• il numero delle vendite registrate nel Capoluogo e per singolo Comune della Provincia
• il rapporto percentuale tra vendite e stock di unità immobiliari esistente
• la variazione di vendite in percentuale rispetto al primo semestre 2013
• una breve comparazione con le altre Province del Piemonte

L'appuntamento semestrale della Nota Territoriale dell'OMI costituisce un utilissimo strumento di lavoro per gli Agenti immobiliari che vogliono essere sempre aggiornati per informare nel modo più adeguato ed esaustivo la propria clientela.

LE NOTE TERRITORIALI DELL'OMI

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DEFINIZIONE "PRIMA CASA" AI FINI IVA

CHIARIMENTI SULLA DEFINIZIONE CORRETTA DI "PRIMA CASA" AI FINI IVA

L’art. 33 del decreto legislativo n. 175/2014 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto (applicazione dell’aliquota ridotta del 4 per cento agli atti imponibili ad IVA che abbiano ad oggetto detti immobili). 

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione (al numero 21 della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972), l’aliquota IVA del 4 per cento si applica – ricorrendo le ulteriori condizioni previste a tal fine (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) – agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle seguenti: - cat. A/1 - abitazioni di tipo signorile; - cat. A/8 - abitazioni in ville; - cat. A/9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici. 

L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili “di lusso”. 

L’art. 33 del decreto allinea di fatto la nozione di “prima casa” ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA del 4 per cento alla definizione prevista dalla disciplina agevolativa in materia di imposta di registro (aliquota nella misura del 2 per cento per i trasferimenti delle case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9). 

Pertanto, a decorrere dall’entrata in vigore del decreto, in sede di stipula dell’atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull’abitazione per il quale si intende fruire dell’aliquota IVA del 4 per cento, deve essere dichiarata la classificazione o la classificabilità catastale dell’immobile nelle categorie che possono beneficiare del regime di favore, oltre all’attestazione della sussistenza delle ulteriori condizioni prescritte per usufruire dell’agevolazione (cfr. Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131). 

Qualora in sede di stipula di contratto preliminare di vendita sia stata effettuata la classificazione dell’abitazione come immobile “di lusso” ai sensi del decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, con la conseguente applicazione dell’imposta agli acconti sul prezzo di compravendita con un’aliquota superiore all’aliquota del 4 per cento, è possibile, ove ne ricorrano i presupposti, rettificare le relative fatture mediante variazione in diminuzione, ai sensi dell’art. 26 del D.P.R. n. 633 del 1972, al fine di applicare l’aliquota IVA del 4 per cento sull’intero corrispettivo dovuto.

ELENCO DEGLI ARTICOLI PUBBLICATI

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RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA: ABROGATA LA COMUNICAZIONE ALL'AGENZIA DELLE ENTRATE

ABROGATA LA COMUNICAZIONE ALL'AGENZIA DELLE ENTRATE
PER I LAVORI DI RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA
CHE PROSEGUONO PER PIU' PERIODI DI IMPOSTA

Con la Circolare n. 31/E del 30/12/2014 l'Agenzia delle Entrate ha confermato che sono stati semplificati gli adempimenti previsti per la fruizione della detrazione IRPEF e IRES per le spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici con la soppressione dell'obbligo di inviare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate per i lavori che proseguono per più periodi di imposta. 

Il comma 6, abrogato, dell’art. 29 del decreto legge 29 novembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2, stabiliva l’obbligo per i contribuenti interessati alla detrazione di inviare un’apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate nei termini e secondo le modalità previsti con provvedimento emanato dalla stessa Direzione dell'A.d.E. 

La soppressione dell’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate riguarda:

• i soggetti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare, per le- spese sostenute nel 2014 in relazione a lavori che proseguiranno nel 2015;  
• i soggetti con il periodo di imposta non coincidente con l’anno solare, per le spese sostenute nel periodo di imposta rispetto al quale il termine di 90 giorni scada a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto. 

La Circolare n. 31/E/2014 ha inoltre stabilito che, in applicazione del principio espresso dall’art. 3, comma 2, del d.lgs. n. 472 del 1997 (c.d. principio del favor rei) devono ritenersi non applicabili le sanzioni previste nella Circolare n. 21/E del 2010, anche in relazione a fattispecie di omesso o irregolare invio della comunicazione commesse prima dell’entrata in vigore del decreto per le quali, alla medesima data, non sia intervenuto provvedimento di irrogazione definitivo.

ELENCO DEGLI ARTICOLI PUBBLICATI

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AUGURI DI BUONA PASQUA!

LA REGISTRAZIONE DEI PRELIMINARI RICHIESTA DAGLI AGENTI IMMOBILIARI

LA REGISTRAZIONE DEI PRELIMINARI

RICHIESTA DAGLI AGENTI IMMOBILIARI

Molti Agenti Immobiliari, recandosi presso gli Uffici del Registro dell'Agenzia delle Entrate, al fine di registrare scritture private non autenticate di natura negoziale (per lo più preliminari di compravendita) senza essere stati delegati da uno dei contraenti (venditore/acquirente), richiedendo di registrare in proprio in quanto (anche se non autorizzati dai contraenti) solidalmente tenuti al pagamento dell’imposta, si sono sentiti rifiutare la registrazione del preliminare in quanto, a detta dell’impiegato, non  sono “parte del contratto”.

A questo proposito, si è provveduto a richiedere alla Agenzia delle Entrate – Direzione Regionale del Piemonte – Settore Servizi e Consulenza - un parere chiarificatore ed univoco.

Con apposita Circolare l’Agenzia delle Entrate ha confermato quanto segue: “… (omissis) con riferimento alle domande poste dall’interpellante, deve ritenersi ai fini della registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale che la delega non è richiesta poiché per gli Agenti di Affari è la stessa disposizione normativa che prescrive l’adempimento obbligatorio delle registrazione sia del preliminare di compravendita che del contratto di locazione.”

Alla luce di quanto sopra, appare evidente che gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate, per lo meno quelle ubicate nella Regione Piemonte, non possono rifiutarsi di accettare di registrare le “scritture private non autenticate di natura negoziale, stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari "(art. 10d-bis T.U. n. 131/1986) presentate, quale richiedente, dall’Agente Immobiliare che ha mediato la transazione.

Giorgio Pizzi

Studio Pizzi & Partners Torino