NEWS: FONDO DI GARANZIA PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

NEWS: ISTITUITO IL FONDO DI GARANZIA PER LA PRIMA CASA

L’art 1 comma 48 della Legge n. 147/2013 ha istituito presso il Ministero dell'Economia e delle Finanze il "Fondo di garanzia" per l'acquisto della prima casa e tale Fondo è stato regolamentato con Decreto Interministeriale del 31/07/2014 . Sul sito del Ministero, Dipartimento del Tesoro, è oggi possibile scaricare il modulo da compilare per richiedere la garanzia. 
Il Fondo, con una dotazione pari ad un totale di 600 milioni di euro spalmati su tre anni (2014, 2015, 2016), serve per garantire l'accensione di mutui ipotecari per l'acquisto, la ristrutturazione o l'accrescimento di efficienza energetica, di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale.
Per accedere al finanziamento, i soggetti devono recarsi presso le filiali delle banche che aderiscono all'iniziativa e compilare il modello di domanda che sarà poi inoltrato telematicamente al Consap, gestore del progetto. 
Le richieste potranno essere presentate da fine dicembre 2014 e comunque solo dopo che la banca aderente avrà assicurato l'operatività dell’iniziativa a favore della propria clientela.
La garanzia sarà concessa nella misura massima del 50% della quota capitale per un mutuo non superiore a 250.000 euro e con un tasso calmierato (tasso effettivo globale - teg - non superiore al tasso effettivo globale medio - tegm -, pubblicato trimestralmente dal MEF).
La priorità all'accesso al credito sarà riservata alle seguenti categorie:

• coppie in cui almeno uno dei due coniugi non abbia superato i 35 anni
• genitori single con figli minori
• precari con meno di trentacinque anni d'età
• inquilini di alloggi sociali

I mutui dovranno essere destinati all'acquisto di immobili privi delle caratteristiche di lusso di cui al Decreto n. 1072/1969 e non rientranti nelle categorie catastali A1, A8, e A9.
Infine, alla data di presentazione della domanda di mutuo, il richiedente non dovrà essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo salvo quelli acquistati per successione e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Protocollo d'intesa MEF/ABI

ELENCO BANCHE/INTERMEDIARI FINANZIARI ADERENTI ALL'INIZIATIVA

Sito del Dipartimento del Tesoro

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ACQUISTO PRIMA CASA E REVOCATORIA FALLIMENTARE

LA REVOCATORIA FALLIMENTARE E LA TUTELA DELLA PRIMA CASA

In caso di compravendita di un'abitazione, soggetta all'imposta di registro, le tasse che deve versare l'acquirente sono commisurate al valore catastale dell’immobile e corrispondono al 2% della rendita catastale rivalutata del 115,5% per la prima casa e al 9% della rendita catastale rivalutata del 126% per le seconde case; in caso di acquisto soggetto ad IVA (per esempio da un costruttore) l’imposta è pari al 4% dell’importo versato per la prima casa mentre ammonta al 10%, sempre calcolato sul prezzo versato, per le seconde case.

In entrambi i casi corre l’obbligo per le parti di dichiarare in atto l'esatto importo corrisposto al venditore: per la vendita soggetta all’imposta di registro, in forza della cosiddetta norma del prezzo-valore, introdotta dall’art. 1 comma 497 della Legge n. 266/2005 (Legge Finanziaria 2006), per la cessione soggetta ad IVA, in base alla normativa che regola questa imposta, in quanto il percepito costituisce l’imponibile per il venditore. Tale obbligo, oltre a rispondere, come abbiamo visto, a precise disposizioni di legge, assume una sua rilevanza sul piano giuridico sia nel caso di controversie sorte tra le parti a seguito della compravendita sia, soprattutto, nell'ipotesi in cui si configuri una possibile azione di revocatoria fallimentare.

La revocatoria può rappresentare un rischio concreto per l’acquirente, che dovrà valutare attentamente l’opportunità di acquistare un bene da un imprenditore, soggetto fallibile (non necessariamente il costruttore), che si trovi in una situazione finanziaria delicata.

Infatti, se l’acquirente dovesse essere costretto a restituire la casa al curatore fallimentare, avrebbe ben poche possibilità di farsi rimborsare per intero ciò che aveva pagato per comprarla.

Tuttavia, gli atti con i quali il fallito ha venduto in precedenza beni di sua proprietà al prezzo di mercato possono essere revocati solo se effettuati nei sei mesi precedenti la dichiarazione di fallimento e sarà compito ed obbligo del curatore fallimentare dover dimostrare che l'acquirente era a conoscenza dello stato di insolvenza del venditore, ormai incapace di fare fronte regolarmente alle proprie obbligazioni (art. 67 comma 4 Legge Fallimentare).

Se però la vendita è avvenuta a un prezzo ridotto, cioè quando il prezzo pagato è inferiore di oltre un quarto rispetto al valore di mercato del bene venduto, questa può essere revocata solo se effettuata nell'anno anteriore alla sentenza di fallimento (art. 67 comma 1 Legge Fallimentare).

A differenza del primo caso, in presenza di questa sproporzione (valore del bene superiore di un quarto rispetto al prezzo pagato), la conoscenza dello stato di insolvenza da parte dell'acquirente è sempre presunta, per cui chi acquista a basso prezzo non può mai dire di non avere conosciuto la situazione economica precaria del venditore.

La riduzione dei termini per la revocatoria fallimentare ha ridotto il rischio per l'acquirente che acquista un bene da un imprenditore che si trova in difficoltà finanziarie. Dichiarando il giusto prezzo, si possono avere problemi solo se il fallimento viene dichiarato nei sei mesi successivi e solo se il curatore prova l'effettiva malafede dell’acquirente. 

Con le modifiche intercorse, il legislatore ha però voluto azzerare completamente il rischio per chi acquista la prima casa. Oggi non è soggetta all'azione revocatoria la vendita al "giusto prezzo" di un immobile destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente, o di suoi parenti e affini entro il terzo grado (art. 67 comma 4 paragrafo c) della Legge Fallimentare). Sempre per la stessa norma, questa tutela si estende anche al contratto preliminare trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile, purché gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento.
Per queste ragioni, già nel preliminare che si intende trascrivere è buona norma, per evitare equivoci o contestazioni, precisare che è intenzione procedere all'acquisto per destinare l'immobile a prima casa.
La recente legge "Sblocca Italia" (D.L. n. 133/2014 conv. in L. n. 164/14) ha poi esteso tali benefici, per il caso del fallimento del concedente, ai contratti cd. rent to buy debitamente trascritti.

E’ presumibile che la legge consideri abitazione principale quell’immobile in cui l’acquirente/contribuente dimora abitualmente con la sua famiglia e vi ha pertanto posto la sua residenza. Appare perciò opportuno, per l’acquirente, trasferire la propria residenza nel più breve tempo possibile presso l’immobile comprato, obbligo a cui è comunque soggetto, nei 18 mesi successivi all'acquisto, il compratore che si sia avvalso nella compravendita del beneficio fiscale "prima casa".

Resta comunque ferma la raccomandazione, dato che la normativa parla di "giusto prezzo", (valore di mercato) di non dichiarare nell'atto notarile, per alcun motivo, un prezzo inferiore a quello pagato.

ELENCO DEGLI ARTICOLI PUBBLICATI

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RIFORMA DEL CATASTO: AL VIA LE COMMISSIONI CENSUARIE

AL VIA LA RIFORMA DEL CATASTO

CON L'ISTITUZIONE DELLE COMMISSIONI CENSUARIE

Su proposta del Ministro dell’Economia e delle Finanze il Consiglio dei Ministri n. 37 del 10 novembre 2014  ha approvato in via definitiva il decreto legislativo sull’istituzione  delle nuove Commissioni censuarie, in attuazione dell’articolo 2, comma 3, lettera a) della legge 11 marzo 2014 n. 23 (Legge delega per la riforma fiscale). 

Le nuove Commissioni censuarie locali saranno 106 e sono elencate nell'Allegato al D. Lgs.; ad esse si andrà ad aggiungere la Commissione censuaria centrale di Roma con funzione di supervisione. 

Le Commissioni censuarie locali dovranno insediarsi entro un anno dall’entrata in vigore del decreto legislativo, ed a loro spetterà il compito, tra l’altro, di validare le funzioni statistiche determinate dall’Agenzia delle Entrate; tali funzioni, alla base della revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, dovranno esprimere la relazione tra:

• il valore di mercato;
• la localizzazione;
• le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale.

La Commissione censuaria centrale deciderà sui ricorsi dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni avverso le decisioni delle Commissioni censuarie locali in materia di:

• qualità, classi e tariffe d’estimo dei terreni;
• categorie, classi e tariffe d’estimo dei fabbricati. 

Sia le Commissioni censuarie locali che quella centrale saranno articolate in tre sezioni:

• una competente in materia di catasto dei terreni;
• una competente in materia di catasto urbano; 
• una specializzata in materia di revisione del sistema estimativo del catasto dei fabbricati

La nomina dei componenti delle Commissioni censuarie locali, 6 effettivi e 6 supplenti, spetta al Presidente del Tribunale nella cui circoscrizione ha sede la Commissione, sulla base di designazioni fatte pervenire da:

• Agenzia delle Entrate;
• Anci;
• Prefetto. 

In particolare, le designazioni dei membri ad opera dei Prefetti avverranno tra i nominativi comunicati dalle associazioni di categoria e dagli ordini professionali.

Il decreto legislativo fissa anche le incompatibilità per i componenti delle Commissioni censuarie; non potranno essere componenti delle Commissioni:

1. i membri del governo e delle giunte regionali e comunali;
2. i parlamentari;
3. soggetti che ricoprono incarichi direttivi o esecutivi nei movimenti politici;
4. i prefetti. 

I presidenti e i componenti delle Commissioni censuarie dureranno in carica 5 anni, non rinnovabili, e il loro operato dovrà essere ispirato ai principi di terzietà, imparzialità e neutralità.

L'obiettivo della riforma sarà quello di censire oltre 62 milioni di immobili presenti sul territorio nazionale per attualizzare le vigenti classificazioni catastali.

Lo scopo è quello di riparametrare le tariffe, a parità di gettito d'imposta, in modo tale da eliminare le sperequazioni tra il valore di mercato di un immobile e la sua rendita catastale, sulla quale si basa l'imposizione fiscale.

I tempi ipotizzati per portare a compimento la riforma variano da un minimo di circa 3 anni ad un massimo di circa 5 anni.

La rendita catastale verrà definita a partire dai redditi da locazione medi (fonte OMI), tenendo conto della localizzazione e delle caratteristiche edilizie dei beni per destinazione catastale e ambito territoriale. Il valore così ottenuto verrà moltiplicato per la superficie dell'immobile (non più espressa in vani ma in metri quadrati) e a questa cifra verranno poi applicate le riduzioni legate alle spese sostenute per la manutenzione straordinaria, l'assicurazione e i costi di amministrazione.

ARTICOLO CORRELATO

LE STATISTICHE CATASTALI DELL'OMI 2013

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LE FAMIGLIE ITALIANE ED IL MERCATO IMMOBILIARE

LE FAMIGLIE ITALIANE ED IL MERCATO IMMOBILIARE

Il 15 ottobre u.s. Tecnoborsa ha pubblicato il risultato di un’indagine condotta dal CSEI (Centro Studi sull’Economia Immobiliare), frutto di un’analisi elaborata sulla base di dati statistici riguardanti il comportamento delle famiglie italiane in relazione alla compravendita immobiliare ed al rapporto con le agenzie immobiliari nel corso del biennio 2012-2013.

L’indagine ha rilevato che il 62,3% di famiglie italiane hanno ceduto un’abitazione avvalendosi del servizio di un canale di vendita, valore in crescita rispetto al biennio precedente (12,3 punti percentuali). E’ stato ritenuto che, con ogni probabilità, la crescita sia dovuta alla forte difficoltà di trovare, da soli, un acquirente per il proprio bene, stante il protrarsi della crisi attuale, mentre un canale specializzato dà la percezione di potere aumentare la possibilità di vendita.

Dall’analisi è emerso che il 56,2% delle famiglie, che hanno venduto un’abitazione, hanno utilizzato l’agenzia immobiliare e invece solo il 6,8% è ricorso ad altri consulenti.

Andando a leggere le motivazioni che hanno spinto coloro che hanno venduto a non utilizzare l’agenzia immobiliare, al primo posto si trova il loro costo troppo elevato (78%), al secondo posto e a parità di punteggio (11%), vi sono la scarsità dei servizi di consulenza/assistenza offerti e la carenza delle offerte immobiliari.

Inoltre, a chi non si è rivolto ad alcun professionista per vendere l’immobile è stato chiesto quali canali informativi abbia utilizzato per promuovere il bene oggetto della transazione ed è risultato che:

• l’81,8% è ricorso al passaparola, 
• il 30,9% ha utilizzato i cartelli vendesi, 
• il 10,9% Internet (di cui 7,3% siti specializzati e 3,6% social network), 
• il 5,5% ha messo annunci su riviste specializzate 
• il 3,6% su quotidiani.

Di contro, sul versante “acquirente”, nel biennio 2012-2013 il 43,8% delle famiglie che hanno acquistato un immobile hanno fatto ricorso ad un'agenzia immobiliare, percentuale rimasta sostanzialmente invariata rispetto a quella registrata nel biennio precedente.

Tra i principali motivi del mancato ricorso all’agenzia da parte di chi ha acquistato un immobile il fattore prezzo resta determinante; infatti, in ordine decrescente vi sono: il costo troppo elevato (72,4%), la scarsità di offerte immobiliari (17,8%) e la scarsità dei servizi di assistenza/consulenza offerti (9,8%). 

A tutti quelli che hanno acquistato un’abitazione nel biennio 2012-2013 è stato chiesto tramite quali canali informativi sono venuti a conoscenza dell’immobile ed è risultato che:

• il 42,4% dei casi ciò è avvenuto attraverso il passaparola con amici e conoscenti o i portieri e i custodi degli immobili;
• il 27,9% tramite un’agenzia immobiliare;
• il 10,3% attraverso siti e offerte presenti su Internet;
• il 15,5% dalla lettura di cartelli vendesi;
• il 2,8% tramite la consultazione di riviste specializzate;
• lo 0,7% attraverso i quotidiani;
• lo 0,3% con la consultazione di social network. 

Il 37% (del 43,8% sopra rilevato) di coloro che hanno utilizzato l'agenzia immobiliare per acquistare il bene ne sono venuti a conoscenza attraverso i seguenti canali:

• 16,5% consultando siti di offerte immobiliari su Internet; 
• 9,4% notando cartelli vendesi; 
• 7,1% attraverso il passaparola; 
• 2,4% sfogliando riviste specializzate;
• 1,6% leggendo quotidiani.

(Fonte: Tecnoborsa)

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LE QUOTAZIONI IMMOBILIARI OMI DEL PRIMO SEMESTRE 2014

PUBBLICATE LE QUOTAZIONI IMMOBILIARI DELL'OMI 

RELATIVE AL PRIMO SEMESTRE 2014

Sono state pubblicate, a cura dell'OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare), le quotazioni immobiliari del primo semestre 2014.

La banca dati dell'Agenzia delle Entrate contiene le indicazioni dei valori (minimi e massimi) al metro quadrato di abitazioni, locali commerciali, uffici e capannoni industriali.

Le quotazioni possono essere consultate in base al semestre, alla Provincia, al Comune, alla zona e alla destinazione d'uso, sia attraverso la ricerca testuale che tramite la navigazione su mappa, utilizzando il servizio Geopoi, che sovrappone la cartografia alle cosiddette zone omogenee Omi. 

È anche possibile consultare le quotazioni in mobilità utilizzando l'applicazione Omi mobile, che sfrutta la tecnologia GPS presente in smartphone e tablet.

Le quotazioni immobiliari relative al primo semestre dell'anno sono disponibili per circa 7.500 comuni. Per i restanti 589, è ancora in corso di completamento la revisione generale delle zonizzazioni comunali, avviata nel 2014.

Per i meno esperti è reperibile, sempre on-line,  la GUIDA alla consultazione delle quotazioni OMI.

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NEWS: PREZZO-VALORE RETROATTIVO PER GLI IMMOBILI ACQUISTATI ALL'ASTA

PREZZO-VALORE RETROATTIVO PER GLI IMMOBILI ACQUISTATI ALL'ASTA

Con sentenza n. 6/2014, depositata il 23 gennaio 2014, la Corte Costituzionale aveva dichiarato costituzionalmente illegittima la norma del "prezzo valore" (articolo 1, comma 497, legge 266/2005) nella parte in cui non prevede la sua applicazione agli acquisti effettuati in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

A seguito di interpello, presentato per richiedere se fosse possibile applicare il nuovo regime agli atti già registrati, ottenendo il rimborso dell'imposta versata in più, rispetto a quella che risulterebbe utilizzando il valore catastale come base imponibile, l’Agenzia delle Entrate ha risposto positivamente al quesito con la Risoluzione n. 95/E del 03 novembre 2014.

L’AdE ha riconosciuto che la mancata richiesta dell'applicazione del "prezzo-valore" non è dipesa, in passato, da una scelta dei contribuenti, in quanto, sulla base della normativa vigente al momento della stipula dell'atto di acquisto, tale opzione non poteva essere esercitata per gli immobili acquistati per asta pubblica; in conseguenza di ciò,  l'Agenzia delle Entrate ha stabilito che, benché l'atto di trasferimento sia già stato registrato, il contribuente può comunque esercitare l'opzione per l'applicazione del regime del prezzo-valore con apposita dichiarazione da rendere nell'istanza di rimborso della maggiore imposta di registro versata.

Quanto sopra, purché non sia già scaduto il termine per chiedere il rimborso dell'imposta di registro.

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