LE NOVITA’
DELLA LEGGE DI BILANCIO 2018
Con la L. 27.12.2017 n. 205 è stata emanata la “legge di bilancio 2018”, in
vigore dall’1.1.2018; qui di seguito si riepilogano le principali novità in
campo immobiliare contenute in tale disposizione.
Interventi
di riqualificazione energetica
La detrazione IRPEF/IRES prevista per
talune tipologie di interventi volti alla riqualificazione energetica degli
edifici esistenti è prorogata, in generale nella misura del 65%, alle spese
sostenute fino al 31.12.2018.
Aliquota
ridotta al 50% per finestre e schermature solari
Per le spese sostenute dall’1.1.2018,
la detrazione IRPEF/IRES spetta nella misura del 50% per gli interventi di acquisto e posa in opera di:
·
finestre comprensive di infissi;
·
schermature solari (si ricorda che si
intendono tali quelle di cui all’Allegato M al DLgs. 311/2006).
Aliquote
rimodulate per gli impianti di climatizzazione invernale
Per le spese sostenute dall’1.1.2018,
la detrazione IRPEF/IRES spetta:
·
nella misura del 50% per gli interventi di sostituzione di impianti di
climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con
efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento della
Commissione UE 18.2.2013 n. 811;
·
nella misura del 65% per gli interventi di sostituzione di impianti di
climatizzazione invernale con:
o
impianti dotati di caldaie a
condensazione di efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal
regolamento della Commissione UE 18.2.2013 n. 811, e contestuale installazione
di sistemi di termoregolazione evoluti, appartenenti alle classi V, VI oppure
VIII della comunica¬zione della Commissione 2014/C 207/02;
o
con impianti dotati di apparecchi
ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione,
assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per
funzionare in abbinamento tra loro;
·
nella misura del 65% per le spese sostenute per l’acquisto e la posa in opera di
generatori d’aria calda a condensazione.
Sono esclusi dall’agevolazione gli
interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con
impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza inferiore alla classe
A di prodotto.
Impianti
di climatizzazione invernale alimentati da biomasse combustibili
Sostituendo il co. 2-bis dell’art. 14
del DL 63/2013, viene stabilito che si applica la detrazione nella misura del 50%:
·
per le spese sostenute nell’anno 2018
per l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con
impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;
·
fino a un valore massimo della
detrazione di 30.000,00 euro.
Acquisto
e posa di micro-cogeneratori
La detrazione IRPEF/IRES, nella misura
del 65%, si applica alle spese
documentate e rimaste a carico del contribuente:
·
per l’acquisto e la posa in opera di
micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti;
·
sostenute dall’1.1.2018 al 31.12.2018;
·
fino ad un valore massimo della
detrazione di 100.000,00 euro.
Per poter fruire della detrazione i
suddetti interventi devono poter ottenere un risparmio di energia primaria
(PES) pari almeno al 20%.
Ampliamento
dei soggetti beneficiari della detrazione
Le detrazioni previste per gli
interventi di riqualificazione energetica spettano anche:
·
alle cooperative di abitazione a
proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti
e assegnati in godimento ai propri soci;
·
agli Istituti autonomi per le case
popolari (IACP), comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse
finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che
rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house
providing e che siano costituiti e operanti alla data del 31.12.2013, per
interventi di efficienza energetica realizzati su immobili, di loro proprietà
ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
La detrazione IRPEF/IRES prevista per
gli interventi di riqualificazione energetica si applica, generalmente nella
misura del 65%, anche alle spese
documentate e rimaste a carico del contribuente:
·
per gli interventi relativi a parti
comuni degli edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c.;
·
oppure per gli interventi che
interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio
(es. rifacimento centrale termica con installa-zione caldaia a condensazione,
coibentazione tetto o cappotti in facciate, ecc.);
·
sostenute dal 6.6.2013 al 31.12.2021.
Riduzioni
dell’aliquota per le spese sostenute dall’1.1.2018
Anche nel caso in cui gli interventi
riguardino le parti comuni di edifici condominiali, nei casi sopra indicati la
detrazione è ridotta al 50% per le
spese sostenute dall’1.1.2018 (si veda quanto sopra indicato).
Interventi
di riqualificazione energetica – cessione della detrazione
Modificando i co. 2-ter e 2-sexies
dell’art. 14 del DL 63/2013 convertito, viene prevista la possibilità di cedere
le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli
edifici da parte dei contribuenti, anche se gli interventi sono eseguiti sulle
singole unità immobiliari.
In mancanza di una specifica
previsione normativa sul momento di sostenimento delle spese e considerato che
la L. 205/2017 è entrata in vigore l’1.1.2018, le nuove disposizioni si
dovrebbero, pertanto, applicare alle spese sostenute da tale data.
Tipologie
di interventi per i quali può essere ceduta la detrazione
A decorrere dall’1.1.2018, le
detrazioni IRPEF/IRES spettanti per gli interventi di riqualificazione
energetica degli edifici possono essere cedute:
·
sia nel caso di interventi eseguiti
sulle parti comuni degli edifici condominiali;
·
sia nel caso di interventi eseguiti
sulle singole unità immobiliari.
Soggetti
che possono cedere la detrazione spettante
La cessione del credito,
corrispondente alla detrazione spettante per le spese relative ai predetti
interventi, può essere effettuata:
·
dai soggetti che non sono tenuti al
pagamento dell’IRPEF in quanto si trovano nelle condizioni di cui all’art. 11
co. 2 e all’art. 13 co. 1 lett. a) e co. 5 lett. a) del TUIR (c.d.
“incapienti”);
·
dalla generalità dei soggetti che
possono beneficiare della detrazione in questione.
Soggetti
a cui è possibile cedere la detrazione
In luogo della detrazione nella
propria dichiarazione dei redditi, i contribuenti possono optare per la
cessione del corrispondente credito:
·
ai fornitori che hanno effettuato gli
interventi,
·
ovvero ad altri soggetti privati,
con
la facoltà di successiva cessione del credito.
Mentre la generalità dei contribuenti
non può espressamente cedere la detrazione ad istituti di credito e ad
intermediari finanziari, il co. 2-ter dell’art. 14 del DL 63/2013 convertito
nulla dispone con riguardo ai “soggetti incapienti” che intendono trasferire la
detrazione.
Pertanto soltanto i “soggetti
incapienti” possono cedere la detrazione ad istituti di credito e ad
intermediari finanziari.
Interventi
di riqualificazione energetica su parti comuni di edifici condominiali
che
determinano un rilevante risparmio energetico.
Nel caso in cui gli interventi di
riqualificazione energetica riguardino le parti comuni degli edifici
condominiali, per le spese sostenute dall’1.1.2017 al 31.12.2021, la detrazione
spetta nella misura:
·
del 70%, nel caso in cui tali lavori
interessino l’involucro dell’edificio “con un’incidenza superiore al 25% della
superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo”;
·
del 75%, se gli interventi sono finalizzati
a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e conseguono almeno
la qualità media definita dal DM 26.6.2015.
Limite
massimo di spesa
Per i sopraelencati interventi il
limite massimo di spesa è pari a 40.000,00 euro, moltiplicato per il numero
delle unità immobiliari che compongono l’edificio.
Lavori
antisismici combinati con quelli di riqualificazione energetica sulle parti
comuni degli edifici condominiali
È prevista una nuova detrazione:
·
nel caso di interventi su parti comuni
di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3,
·
in alternativa alle detrazioni
previste rispettivamente dal co. 2-quater dell’art. 14 del DL 63/2013 e dal co.
1-quinquies dell’art. 16 dello stesso decreto,
finalizzati
congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione
energetica.
Misura
della detrazione
In tal caso, la detrazione spetta
nella misura:
·
dell’80%, se gli interventi
determinano il passaggio ad una classe di rischio inferiore;
·
dell’85%, se gli interventi determinano
il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Ripartizione
e limiti della detrazione
La detrazione è ripartita in dieci
quote annuali di pari importo.
L’agevolazione si applica su un
ammontare delle spese non superiore a 136.000,00 euro moltiplicato per il
numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
Interventi
di recupero del patrimonio edilizio – proroga
È prorogata alle spese sostenute fino
al 31.12.2018 la detrazione IRPEF del 50% prevista per gli interventi volti al
recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis co. 1 del TUIR, nel
limite massimo di spesa di 96.000,00 euro per unità immobiliare.
Rimangono ferme le ulteriori
disposizioni contenute nel suddetto art. 16-bis.
Misure
antisismiche ed opere di messa in sicurezza statica – ampliamento dei soggetti
beneficiari
Le detrazioni di cui ai commi da 1-bis
a 1-sexies dell’art. 16 del DL 63/2013 spettano anche:
·
alle cooperative di abitazione a
proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti
e assegnati in godimento ai propri soci;
·
agli Istituti autonomi per le case
popolari (IACP), comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse
finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che
rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house
providing e che siano costituiti e operanti alla data del 31.12.2013, per
interventi di efficienza energetica realizzati su immobili, di loro proprietà
ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.
Bonus
mobili – proroga
Viene prorogata alle spese sostenute
nell’anno 2018 la detrazione IRPEF per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici
(c.d. “bonus mobili”), previsto dal co. 2 dell’art. 16 del DL 63/2013.
Per beneficiare dell’agevolazione per
le spese sostenute nell’anno 2018, tuttavia, gli interventi di recupero del
patrimonio edilizio devono essere iniziati dall’1.1.2017.
Bonus
verde – sistemazione di terrazzi e giardini
È possibile beneficiare della
detrazione IRPEF, nella misura del 36%, per le spese sostenute nell’anno 2018
relative agli interventi (anche se eseguiti sulle parti comuni condominiali di
cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c.) riguardanti:
·
la “sistemazione a verde” di aree
scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o
recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione pozzi;
·
la realizzazione di coperture a verde
e di giardini pensili.
Tra le spese agevolabili sono comprese
quelle di progettazione e manutenzione connesse all’esecuzione degli interventi
sopra elencati.
Tipologie
di immobili agevolati
Sono agevolati gli interventi di
“sistemazione a verde” qualora siano effettuati:
·
su unità immobiliari ad uso abitativo;
·
sulle parti comuni esterne degli
edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c.
Limite
di spesa e ripartizione della detrazione
La nuova detrazione:
·
è fruibile fino ad un ammontare
complessivo delle spese non superiore a 5.000,00 euro per unità immobiliare;
·
deve essere ripartita in 10 quote
annuali di pari importo nell’anno di sosteni-mento delle spese e in quelli
successivi.
Cedolare
secca – proroga
Viene estesa agli anni 2018 e 2019
l’applicabilità dell’aliquota della cedolare secca del 10% per i contratti di
locazione a canone concordato.
Canoni
di locazione degli studenti universitari “fuori sede” – detrazione IRPEF
Limitatamente agli anni 2017 e 2018,
la detrazione IRPEF del 19% dei canoni di locazione relativi agli studenti
universitari “fuori sede”, di cui alla lett. i-sexies) dell’art. 15 co. 1 del TUIR,
spetta:
·
agli studenti che risiedono in zone
montane o disagiate che distano almeno 50 chilometri dall’università (invece di
almeno 100 chilometri);
·
anche qualora l’università non sia
ubicata in una Provincia diversa rispetto a quella di residenza dello studente.
Limite
di importo
I canoni di locazione pagati sono
detraibili fino a concorrenza di un importo massimo di 2.633,00 euro.
Tributi
locali – sospensione aumenti
Oltre che per gli anni 2016 e 2017, è
sospesa anche per l’anno 2018 l’efficacia delle leggi regionali e delle
deliberazioni comunali per la parte in cui prevedono aumenti di tributi e delle
addizionali attribuite alle Regioni e agli enti locali (quali IMU e TASI),
rispetto ai livelli di aliquote o tariffe applicabili per l’anno 2015.
Maggiorazione
TASI
In deroga al suddetto “blocco”, i
Comuni che per gli anni 2016 e 2017 hanno confermato la maggiorazione TASI
nella stessa misura applicata per l’anno 2015 (che può arrivare fino allo 0,8
per mille) possono continuare a mantenerla anche per l’anno 2018 con espressa
deliberazione del Consiglio comunale.
Imposta
di registro – agevolazioni concernenti la trasformazione del territorio
Viene estesa l’applicazione
dell’imposta di registro fissa e dell’esenzione dalle imposte ipotecaria e
catastale, già prevista dall’art. 32 co. 2 del DPR 601/73 in relazione ai
“provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo” indicati dalla L.
28.1.77 n. 10, anche:
·
a tutti gli atti preordinati alla
trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni
tra privati ed enti pubblici, nonché agli atti attuativi posti in essere in
esecuzione dei primi;
·
a tutte le convenzioni e atti di cui
all’art. 40-bis della legge provinciale di Bolzano 11.8.97 n. 13, per i quali
non siano ancora scaduti i termini di accertamento e di riscossione ai sensi
della normativa vigente o rispetto ai quali non sia stata emessa sentenza
passata in giudicato.
Attività
di enoturismo
All’attività di enoturismo, definita
come l’insieme delle attività di conoscenza del vino espletate nel luogo di
produzione, le visite nei luoghi di coltura, di produzione e di esposizione
degli strumenti utili alla coltivazione della vite, la degustazione e la
commercializzazione delle produzioni vinicole aziendali, anche in abbinamento
ad alimenti, nonché le iniziative a carattere didattico e ricreativo
nell’ambito delle cantine, si applicano le disposizioni fiscali di favore
previste per l’agriturismo dall’art. 5 della L. 413/91.
Determinazione
forfettaria del reddito
Per gli imprenditori che esercitano
attività di enoturismo, fatta eccezione per i soggetti IRES di cui all’art. 73
co. 1 lett. a) e b) del TUIR (società di capitali ed enti commerciali), il
reddito imponibile derivante dall’esercizio di tale attività si determina quindi
applicando all’ammontare dei relativi ricavi conseguiti, al netto dell’IVA, il
coefficiente di redditività del 25%.
Determinazione
forfettaria dell’IVA
Il regime forfetario dell’IVA di cui
all’art. 5 co. 2 della L. 413/91, il quale prevede che l’IVA dovuta si
determina riducendo l’imposta delle operazioni imponibili in misura pari al 50%
del suo ammontare a titolo di detrazione forfetaria dell’imposta afferente agli
acquisti e alle importazioni, si applica solo per i produttori agricoli di cui
agli artt. 295 e ss. della direttiva 2006/112/CE.
Rideterminazione
del costo fiscale dei terreni e delle partecipazioni non quotate
Viene riaperta la rivalutazione delle
partecipazioni non quotate e dei terreni detenuti al di fuori del regime di
impresa.
Sarà quindi consentito a persone
fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi
di stabile organizzazione in Italia di rivalutare il costo o valore di acquisto
delle partecipazioni non quotate e dei terreni (agricoli ed edificabili)
posseduti alla data dell’1.1.2018, al di fuori del regime d’impresa,
affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ai sensi dell’art.
67 co. 1 lettere da a) a c-bis) del TUIR, allorché le partecipazioni o i
terreni vengano ceduti a titolo oneroso.
Si tratta della facoltà di assumere,
in luogo del costo o valore di acquisto, il valore di perizia delle
partecipazioni non quotate o dei terreni, mediante l’assolvimento di un’imposta
sostitutiva su tale valore.
A tal fine, occorrerà che entro il 30.6.2018:
·
un professionista abilitato (es.
dottore commercialista, geometra, ingegnere, ecc.) rediga e asseveri la perizia
di stima della partecipazione o del terreno;
·
il contribuente interessato versi
l’imposta sostitutiva per l’intero suo ammontare, ovvero, in caso di
rateizzazione, limitatamente alla prima delle tre rate annuali di pari importo
(le rate successive scadono il 30.6.2019 e il 30.6.2020, con applicazione degli
interessi del 3%).
Imposta
sostitutiva con aliquota unica dell’8%
L’imposta sostitutiva si applica con
l’aliquota unica dell’8%, sia in caso di rivalutazione di partecipazioni non
quotate (qualificate e non qualificate), che dei terreni (agricoli o
edificabili).
IVA
addebitata per errore – regime sanzionatorio
Viene disciplinata, sul versante
sanzionatorio, la fattispecie, di cui all’art.6 co.6 del DLgs 18.12.97 n.471,
in cui il cedente/ prestatore, per errore, addebiti al cessionario/committente
un’IVA superiore a quella dovuta.
Potrebbe essere l’ipotesi in cui,
anziché fatturare con aliquota del 10%, per sbaglio si addebiti un’IVA del 22%.
Nel sistema antecedente alla legge di
bilancio 2018, al cessionario/committente veniva negata la detrazione della
maggiore IVA addebitata per errore. Inoltre veniva irrogata una sanzione pari
al 90% dell’imposta, oltre, in certe ipotesi, alla sanzione da dichiarazione
infedele dal 90% al 180% dell’imposta (le due sanzioni venivano tuttavia
unificate in ragione del cumulo giuridico).
Sistema
attuale.
Ora, da un lato opera la sola sanzione
fissa da 250,00 euro a 10.000,00 euro, dall’altro, è ammessa la detrazione, se
l’imposta, ad opera del
cedente/prestatore, è stata comunque assolta. L’Agenzia delle Entrate74,
esprimendosi in tema di reverse charge, ha chiarito che per assolvimento del
tributo ad opera del cedente/prestatore si intende “l’avvenuta registrazione, di
cui all’articolo 23 del d.P.R. n. 633 del 1972, con conseguente confluenza
nella liquidazione di competenza”.
Siccome è riconosciuta la detrazione,
la condotta indicata non causa alcuna dichiarazione infedele (art. 5 del DLgs.
471/97), a differenza di quanto accadeva in passato.
È comunque sancito che “la
restituzione dell’imposta è esclusa qualora il versamento sia avvenuto in un
contesto di frode fiscale”.
Applicazione
del favor rei
Trova applicazione il favor rei con il
limite dell’atto ormai definitivo ex art. 3 del DLgs. 18.12.97 n. 472.
Automaticamente vengono meno il
recupero dell’IVA e la sanzione da dichiarazione infedele, conseguenza del
disconoscimento della detrazione.
