CONTRATTI A CANONE CONCORDATO: SENZA ATTESTAZIONE NIENTE BENEFICI FISCALI
Con la Risoluzione n. 31/2018 del 20 aprile 2018 l'Agenzia delle Entrate si è espressa in merito al presunto obbligo di attestazione dei parametri, da parte di almeno una associazione di categoria, proprietari/inquilini, contenuti nei contratti di locazione a canone concordato, al fine di ottenere i benefici fiscali previsti dalla legge.
Il D.M. del MIT del 16/01/2017 stabilendo che "gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali" ha di fatto reso obbligatorio per i Comuni di stabilire, negli Accordi Territoriali, le modalità di attestazione di almeno una associazione di categoria, proprietari/inquilini, ai fini dell'ottenimento delle agevolazioni fiscali.
A seguito di ciò, il proprietario che sottoscrive un contratto di locazione di un immobile sito in un Comune che si sia già dotato di un suo Accordo Territoriale (aggiornato al D.M. 16/01/2017) contenente l'obbligo, per i contratti non assistiti, di attestazione (a fini fiscali) da parte di almeno una associazione di categoria, deve obbligatoriamente provvedervi pena la mancata possibilità di potere avvalersi delle agevolazioni fiscali comunali (sconto IMU/TASI) e statali (cedolare secca al 10%, sconto 30% IRPEF ed Imposta di Registro).
Il D.M. del MIT del 16/01/2017 stabilendo che "gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali" ha di fatto reso obbligatorio per i Comuni di stabilire, negli Accordi Territoriali, le modalità di attestazione di almeno una associazione di categoria, proprietari/inquilini, ai fini dell'ottenimento delle agevolazioni fiscali.
A seguito di ciò, il proprietario che sottoscrive un contratto di locazione di un immobile sito in un Comune che si sia già dotato di un suo Accordo Territoriale (aggiornato al D.M. 16/01/2017) contenente l'obbligo, per i contratti non assistiti, di attestazione (a fini fiscali) da parte di almeno una associazione di categoria, deve obbligatoriamente provvedervi pena la mancata possibilità di potere avvalersi delle agevolazioni fiscali comunali (sconto IMU/TASI) e statali (cedolare secca al 10%, sconto 30% IRPEF ed Imposta di Registro).
E' quanto ha chiarito con la Risoluzione n. 31/2018 l'Agenzia delle Entrate affermando che l'acquisizione dell'attestazione costituisce elemento necessario al fine del riconoscimento delle agevolazioni.
La Risoluzione conclude poi dichiarando che l'attestazione, qualora allegata al contratto (l'allegazione non è obbligatoria anche se opportuna), non deve ritenersi soggetta a Imposta di Registro e nemmeno all'Imposta di Bollo.
La norma, messa in discussione fin dalla pubblicazione del Decreto Ministeriale, non mancherà di presentare degli strascichi in merito alla sua corretta applicazione e alla sua interpretazione.
I punti da chiarire oggi sono ancora molteplici e riguardano principalmente:
- la corretta lettura degli articoli 1, 2 e 3 del D.M. dalla quale non si evince chiaramente se l'assunzione della responsabilità sia in capo alle parti contrattuali ovvero in capo alla o alle associazioni firmatarie dell'accordo che attesteranno il contratto esaminato;
- la nota del MIT n. 1380 del 06/02/2018 dichiarando che l'obbligatorietà dell'attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi nonché i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, cozza con la realtà dei fatti in quanto le associazioni chiamate ad attestare i contratti già oggi si fanno firmare una preventiva liberatoria da parte dei contraenti;
- molti Comuni, giudicando non imperativa la norma contenuta nel Decreto Ministeriale, hanno optato, nei loro Accordi Territoriali, per una Autocertificazione a cura delle parti, in sostituzione dell'obbligo di attestazione e questo aspetto, pur non dando problemi in ordine allo sconto IMU (in quanto tributo comunale), va valutato sotto il profilo del mantenimento delle agevolazioni fiscali nazionali;
- un analogo obbligo era già stato introdotto, anche se per fini e con contenuti diversi, con i noti Patti in Deroga del 1992 (art. 11 L. 359/92); tale obbligo era poi sfociato, nel luglio del 1996, in una sentenza della Corte Costituzionale che dichiarava l'illegittimità costituzionale di detta norma che presentava pericolose analogie con l'attuale;
- da non sottovalutare infine la tutela del Consumatore che parrebbe venire meno ove venga obbligato a farsi attestare, a pagamento, un contratto di locazione a canone concordato da una associazione che lo obbliga, a sua volta, a firmare una preventiva liberatoria in caso di errori contenuti nel contratto verificato dall'associazione stessa.
