CEDOLARE SECCA E INQUILINO NON PERSONA FISICA
La “cedolare secca”, di cui
all’art 3 del DLgs 14.3.2011 n.23, è un regime opzionale di tassazione del
reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi che prevede
l’applicazione di una imposta sostitutiva sul canone contrattuale.
Ai fini della verifica dei requisiti per poter
fruire del regime della cedolare secca, fermo restando l’obbligo della
locazione ad “uso abitativo”, la norma non prevede alcuna verifica in capo al
conduttore che potrebbe pertanto essere sia un soggetto privato che
commerciale.
Pertanto, oltre alla fattispecie
più frequente ove sia il locatore che il conduttore sono persone fisiche, si
potrebbero configurare le seguenti ipotesi:
• conduttore
ente pubblico o privato che non agisce nell'esercizio di imprese, arti o
professioni, purché risulti dal contratto di locazione la destinazione degli
immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità,
• conduttore
soggetto commerciale che destini l’immobile, evidenziandolo nel contratto, ad abitazione del proprio personale.
Mentre sul primo punto il
pensiero della prassi e della giurisprudenza è univoco, l’Agenzia delle Entrate
è sempre stata contraria a concedere l’opzione della “cedolare secca” ove, pur
essendo verificata la destinazione ad uso abitativo dell’immobile, il
conduttore fosse un soggetto commerciale.
Infatti, secondo la Circolare
dell’Agenzia delle Entrate 1.6.2011 n.26 (§ 1.2) occorre, al fine di valutare i
requisiti di accesso al regime, verificare anche l'attività esercitata dal
locatario per cui “esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i
contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di
attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo
utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.”
Sul punto la giurisprudenza di
merito è espressa in modo altalenante con una prevalenza di decisioni
favorevoli alla applicazione della cedolare secca anche ove il conduttore fosse
un soggetto commerciale (C.T. Prov. Reggio Emilia n. 470/3/14, C.T. Reg. Lazio
n. 1723/10/22, C.T.G. II Veneto n. 53/5/23) anche se non sono mancate quelle
contrarie (C.T.G. II Lazio n. 1223/14/23; C.T. Reg. Toscana n. 590/6/22; C.T.
II Trentino Alto Adige n. 9/1/22).
La sentenza della Corte di Cassazione n. 12395
del 7.5.2024 fornisce la prima interpretazione di legittimità sull’argomento
cassando il pensiero dell’Agenzia delle Entrate. Infatti la Suprema Corte
afferma che il “locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in
cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo
nell’esercizio della sua attività professionale”, in quanto l’esclusione
prevista dall’art. 3 comma 6 del DLgs. 23/2011 “si riferisce esclusivamente
alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore
nell’esercizio di un’attività d’impresa arti e professioni”.
Infatti, poiché la possibilità di
esercitare l’opzione spetta esclusivamente al locatore “senza che il conduttore
possa in alcun modo incidere su tale scelta” la verifica del mancato esercizio
di attività d’impresa deve avvenire solo in capo al primo soggetto “mentre
resta irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della
locazione” alla sua attività commerciale o professionale.
A nulla rileva il fatto che
l’imposta sostitutiva generi vantaggi (esclusione dal pagamento dell’imposta di
registro) anche in capo a quest’ultimo.
Peraltro la stessa ratio della
legge, volta anche a facilitare il reperimento di abitazioni da locare, non
esclude che tale esigenza sorga anche nell’esercizio “delle attività
imprenditoriali, arti e professioni, che sempre più spesso avvengono lontano dal
luogo di residenza/sede o sono dislocate in plurimi contesti territoriali”.
Dal punto di vista operativo si ritiene che,
fino a quando l’Agenzia delle Entrate non fornirà, tramite un nuovo documento
di prassi, le indicazioni in merito alla possibilità di registrare in “cedolare
secca” anche questa tipologia di contratti, gli Uffici territoriali
rifiuteranno tali registrazioni per cui i contribuenti dovranno presentare
ricorso (motivato dalla sentenza della Cassazione) contro il silenzio rifiuto.
Dott. Stefano Spina
Commercialista in Torino
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