PRELIMINARE UNDER 36 CON PAGAMENTO IMPOSTE E POI RIMBORSO

 

PRIMA CASA UNDER 36: IMPOSTE PRELIMINARE DOVUTE

Con la risposta all'interpello n. 650 del 01/10/2021 l'Agenzia delle Entrate si è espressa sul tema delle agevolazioni fiscali riservate agli under 36 per l'acquisto della Prima casa, in particolare sulle imposte dovute per la registrazione del contratto preliminare.

L'Agenzia delle Entrate ha stabilito che, in presenza dell'agevolazione per gli acquisti immobiliari dei contribuenti under 36 la quale azzera le impose dovute per la compravendita e il mutuo, le imposte applicabili al contratto preliminare devono essere comunque versate.

In particolare, si è fatto riferimento all'imposta di registro in misura fissa, all'imposta proporzionale dello 0,50% sulle caparre e del 3% sugli acconti, oltre alle marche da bollo.

L'Agenzia delle Entrate ha però concluso affermando che le imposte proporzionali versate, quindi quelle riguardanti le caparre e gli acconti, una volta stipulato l'atto definitivo potranno essere oggetto di richiesta di rimborso.

Tale decisione è stata motivata sostenendo la natura non traslativa del preliminare, ragione per cui le imposte fisse non potranno nemmeno essere rimborsate.

RICONTRATTAZIONE CANONI COMMERCIALI CAUSA COVID

 

NOVITÀ SULLA RICONTRATTAZIONE DEI CANONI COMMERCIALI CAUSA COVID

 

La legge di conversione (L. n. 106 del 23 luglio 2021) del cd. Decreto “Sostegni bis” (D.L. 73/2021) ha radicalmente modificato l’art. 6-novies del precedente D.L. n. 41/2021 (già a suo tempo convertito in L. n. 69/2021), introducendo dei criteri nella ricorrenza dei quali locatore e conduttore sono chiamati, a questo punto in forza di legge, a collaborare per rinegoziare il canone.

La nuova legge, premettendo che lo scopo prefisso è quello di tutelare simultaneamente le imprese e le controparti locatrici qualora il conduttore abbia subito una indicativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi per restrizioni sanitarie o per la crisi economica di taluni comparti e per la riduzione dei flussi turistici in conseguenza della crisi pandemica, prevede che nel caso in cui il conduttore, a partire dal primo lockdown e quindi dall’8 marzo 2020, non abbia avuto diritto di accedere ad alcuna delle misure di sostegno economico statali o non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto concordati con il locatore, le parti, locatore e conduttore, devono intendersi chiamate a “… collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021”.

La legge precisa che tali disposizioni si applicano solo ai conduttori esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1 marzo 2020 e 30 giugno 2021 inferiore in misura di almeno il 50% rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1 marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e che abbiano subito la chiusura obbligatoria per almeno 200 giorni anche non consecutivi a partire dall’8 marzo 2020.

Come si vede, non sono stati introdotti, anche in caso di ricorrenza di tali presupposti, automatismi di riduzione e neppure sono state indicate delle percentuali predeterminate, ma sono stati inseriti dei parametri di riferimento del tutto nuovi che inevitabilmente non potranno essere trascurati sia nella gestione dei contratti in corso tra le parti, sia nell’ipotesi di loro contenzioso anche in sede giudiziale.

Questo provvedimento si innesta in un dibattito,  aperto sin dall’anno scorso, tra gli indirizzi dottrinali e giurisprudenziali che sostanzialmente prevedevano, per il conduttore commerciale, il diritto a riduzioni percentuali rilevanti per i canoni 2020 da marzo in poi ed anche per parte di quelli 2021 (riduzioni in qualche caso considerate applicabili anche d’imperio da parte del tribunale), in conseguenza di chiusure e cali di fatturati anche molto meno sensibili di quelli indicati dalla nuova norma di legge e quelli di carattere radicalmente contrario che negavano qualsivoglia diritto del genere al conduttore. Il principio ed i parametri introdotti con la nuova norma sembrano ridurre di molto la platea dei conduttori commerciali in condizione di ottenere forzosamente una riduzione del canone nei confronti del locatore.

 

Il testo della norma di legge:

DL 25/05/2021, n. 73

Art. 4-bis (inserito dalla legge di conversione 23 luglio 2021, n. 106)

Modifica dell’ articolo 6-novies del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 maggio 2021, n. 69

1. L’ articolo 6-novies del decreto-legge 22 marzo 2021, n. 41, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 maggio 2021, n. 69, è sostituito dal seguente: “Art. 6-novies (Percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali). - 1. Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subìto una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. 2. Nei casi in cui il locatario non abbia avuto diritto di accedere, a partire dall’8 marzo 2020, ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti delle restrizioni imposte dall’emergenza epidemiologica da COVID-19 ovvero non abbia beneficiato di altri strumenti di supporto di carattere economico e finanziario concordati con il locatore anche in funzione della crisi economica connessa alla pandemia stessa, il locatario e il locatore sono chiamati a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi nel corso del 2021. 3. Le disposizioni del presente articolo si applicano esclusivamente ai locatari esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall’8 marzo 2020”.

Avv. Giuseppe Baravaglio

VENDITA SECONDA CASA NEI CINQUE ANNI: PLUSVALENZE

 

VENDITA SECONDA CASA NEI CINQUE ANNI: CALCOLO PLUSVALENZE

La vendita di un fabbricato nei cinque anni dal suo acquisto può generare un reddito da tassare quando l’immobile non è stato destinato ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la sua cessione.

La plusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito ed il prezzo di acquisto maggiorato di tutti i costi inerenti.

Ai fini del computo del quinquennio occorre fare riferimento alle date degli atti di trasferimento della proprietà o, se successivi, a quelle in cui si è prodotto l’effetto traslativo del diritto reale.

Il contribuente può assoggettare la plusvalenza ad imposizione ordinaria (IRPEF e addizionali) indicandola nella propria dichiarazione dei redditi oppure optare, nel rogito di trasferimento, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza stessa. In tal caso occorrerà fornire al notaio tutta la documentazione relativa ai costi sostenuti nonché versare l’imposta dovuta a sue mani; questi provvederà al riversamento all’Erario.

Non sono invece oggetto di tassazione le plusvalenze derivanti dalla vendita di fabbricati ricevuti per successione. 

Come detto, la norma parla, con riferimento alle spese da contrapporre al prezzo di vendita, sia del prezzo di acquisto dell’immobile che di ogni altro costo inerente.

L’Agenzia delle Entrate non ha mai riportato un elenco di tali costi.

In base a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 16538 del 22.6.2018 “premesso che il prezzo di acquisto od il costo di costruzione deve essere incrementato dei soli costi inerenti al bene, (...) sono a tal fine rilevanti le spese incrementative. Per spese incrementative, in giurisprudenza, s'intendono "quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo". Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all'immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene".

Sulla base di tale principio, la Corte di Cassazione conclude affermando che "sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto (...) o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l'immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene). D'altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l'operazione imponibile. L'onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene".

In base alla risposta ad interpello n.204 del 24.3.2021 rientrano tra i costi inerenti:

• gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico relativi al condominio di cui l’unità immobiliare fa parte, deliberati dall’assemblea di condominio per la parte imputata al singolo condomino;
• le spese sostenute per la sostituzione dei serramenti nel proprio appartamento, anche se le stesse sono state oggetto di “superbonus” ex art. 119 DL 34/2020.

RIDUZIONE CANONE: CONTRIBUTO A FONDO PERDUTO

 

IL CONTRIBUTO A FONDO PERDUTO

PER LA RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE

L’art.9 quater del DL 137/2020 ha previsto un contributo a fronte della riduzione del canone di locazione degli immobili abitativi.

Il contributo, pari al 50% dell’importo complessivo delle rinegoziazioni in diminuzione dei canoni, è calcolato su un importo massimo di riduzione dei canoni pari ad euro 1.200,00.

Il contributo spetta a qualunque soggetto e quindi anche alle società.

 Per fruire del contributo è necessario che:

• sussista alla data del 29.10.2020 un contratto di locazione di tipo abitativo avente a oggetto un immobile ubicato in un Comune ad alta tensione abitativa, individuato nell’elenco approvato dal CIPE con deliberazione n. 87/2003;
• l'immobile concesso in locazione sia l’abitazione principale del conduttore;
• la riduzione del canone riguardi tutto l'anno 2021 o per parte di esso;
• l’accordo di rinegoziazione sia successivo al 24.12.2020 e sia comunicato, entro il 31.12.2021, all'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI o le altre procedure di registrazione.

Per poter fruire del contributo il locatore (o un intermediario appositamente delegato) deve presentare, entro il 6.9.2021, un’apposita istanza in base al modello approvato con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 6.7.2021 n.180139.

La trasmissione avviene esclusivamente in modalità telematica attraverso il servizio web disponibile nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle Entrate.

L'istanza deve indicare:

• il codice fiscale del locatore;
• l'IBAN del conto corrente intestato al locatore richiedente;
• i dati del contratto o dei contratti oggetto di rinegoziazione, la data di inizio e fine del nuovo canone rinegoziato, l'importo del canone annuo prima e dopo la rinegoziazione e l'indicazione della quota di possesso del locatore richiedente il contributo.

Come accennato il contributo che verrà accreditato sul conto corrente indicato nell’istanza è pari al 50% dell’ammontare complessivo delle rinegoziazioni in diminuzione e spetta per un importo massimo di 1.200 euro per ciascun locatore.

Dopo il 31 dicembre 2021, in base alle rinegoziazioni indicate nelle istanze e poi effettivamente accordate e debitamente comunicate, l’Agenzia procederà all’erogazione dei contributi spettanti.

Se le risorse stanziate dal governo per il pagamento del contributo risulteranno inferiori all’ammontare complessivo dei contributi spettanti in base alle istanze presentate, l’Agenzia delle entrate provvederà all’erogazione mediante riparto proporzionale, sulla base del rapporto tra l’ammontare dei fondi disponibili e l’ammontare complessivo dei contributi richiesti dai locatori.

L’Agenzia delle Entrate ha predisposto, per la corretta compilazione dell’istanza, una utile guida scaricabile cliccando QUI .

dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

REGISTRAZIONE DEI PRELIMINARI CON PLURALITA' DI VENDITORI

 

Registrazione dei preliminari con pluralità di venditori

Nel corso degli scorsi mesi alcuni uffici locali dell’Agenzia delle Entrate hanno adottato comportamenti difformi in sede di registrazione dei contratti preliminari di compravendita immobiliare.

Nello specifico, in presenza di due promittenti venditori, uno titolare della nuda proprietà e l’altro del diritto di usufrutto sull’immobile promesso in vendita, è stato richiesto il pagamento della doppia imposta fissa di registro in quanto atti distinti anche se collegati.

Tale comportamento scaturisce da una rigida interpretazione del primo comma dell’art. 21 del DPR 131/86 (Testo Unico dell’imposta di Registro) secondo cui “se un atto contiene più disposizioni che non derivano necessariamente per la loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna di esse è soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto.”

In una recente risposta ad interpello, la Direzione Regionale del Piemonte, ha analizzato l’argomento anche al fine di fornire un indirizzo unanime alle varie sedi locali.

La premessa, come accennato, risiede nell’articolo 21 DPR 131/86 secondo cui:

• ·   se un atto contiene più disposizioni che non derivino necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre, ciascuna disposizione è soggetta autonomamente ad imposta (negozi collegati);
• ·    se un atto contiene più disposizioni che derivino necessariamente, per loro intrinseca natura, le une dalle altre, l’imposta si applica come se l’atto contenesse una sola disposizione che dà luogo all’imposizione più onerosa (negozi complessi).

In base alla giurisprudenza oramai costante della Corte di Cassazione (in ultimo 19.2.2015 n.3300) "le disposizioni soggette a tassazione unica sono soltanto quelle tra le quali intercorre, in virtù della legge o per esigenza obiettiva del negozio giuridico, e non per volontà delle parti, un vincolo di connessione, o compenetrazione, immediata e necessaria: occorre, cioè, che sussista tra le convenzioni, ai fini della tassazione unica, un collegamento che non dipenda dalla volontà delle parti, ma sia, con carattere di oggettiva causalità, connaturato, come necessario giuridicamente e concettualmente, alle convenzioni stesse".

La Direzione Regionale ritiene che il preliminare di compravendita con il quale i promittenti venditori si impegnano congiuntamente a vendere, ciascuno per il proprio diritto e con riferimento al medesimo immobile, la nuda proprietà e l’usufrutto ad un soggetto terzo che acquisterà la piena proprietà, rientri tra i negozi complessi e pertanto, trattandosi di una disposizione unica, sconti un’unica imposta di registro.

PLUSVALENZA DA CESSIONE: IL SUPERBONUS NON SI CONTA.

 

IL SUPERBONUS NON RILEVA AI FINI DELLA PLUSVALENZA DA CESSIONE

Il superbonus eventualmente fruito dal proprietario dell’immobile non rileva ai fini del conteggio della plusvalenza nel caso di una vendita infraquinquennale dell’immobile.

Questo interessante principio è stato espresso dall’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 204 del 24 marzo 2021.

Nello specifico un contribuente, che ha appena acquistato un immobile in un condominio eseguirà, congiuntamente agli altri condomini, una serie di lavori di efficientamento energetico riconducibili al “superbonus” di cui all’art. 119 DL 34/2020.

Tuttavia i lavori eseguiti sono stati pagati optando per lo sconto in fattura applicato dall’impresa edile ex art. 121 DL 34/2020 per cui di fatto tali importi non risultano effettivamente sostenuti dal proprietario.

Poiché l’immobile verrà venduto nei 5 anni dal suo acquisto e lo stesso non è stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita, scatta il presupposto per la tassazione della plusvalenza come “reddito diverso” e quindi l’opportunità di individuare di tutti i costi sostenuti da contrapporre al prezzo di vendita.

Infatti, in base all’art.68 co.1 TUIR la plusvalenza da tassare è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, tra i costi inerenti rientrato le spese per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico nonché quelli di effcIentamento energetico, oggetto di “superbonus”, in quanto incrementative del valore del bene.

A nulla rileva, al riguardo, il fatto che le stesse diano diritto ad una detrazione fiscale o che possano essere state pagate attraverso il meccanismo dello sconto in fattura in quanto modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione.

Pertanto tali spese concorreranno, insieme alle altre eventualmente sostenute, in misura piena alla riduzione dell’eventuale plusvalenza originata dalla cessione stessa.

Infatti, conclude l’Agenzia delle Entrate, una diversa interpretazione determinerebbe di fatto una tassazione della detrazione da “superbonus” attualmente non previsto dalla normativa.

OBBLIGO DI REGISTRAZIONE ANCHE PER IL PRELIMINARE TELEMATICO NON CONFORME

 

IL PRELIMINARE INFORMATICO  ANCHE SE NON CONFORME DEVE ESSERE REGISTRATO

 

L’agenzia delle Entrate con risoluzione n. 23 del 8/4/2021 ha affrontato il tema della registrazione dei contratti preliminari redatti come documenti informatici. I contratti, in base all’art. 44 del Cad, devono essere presentati per la registrazione in formati idonei a garantire la loro integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità nonché devono consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione. Secondo l’art. 20 comma 1 bis del Codice dell’Amministrazione Digitale “il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta ed ha l’efficacia prevista dall’art. 2702 del C.c. quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata ….”. Il successivo comma 2 bis dispone che le scritture private di cui all’art. 1350 primo comma n. da 1 a 12 (tra le quali vi è anche la compravendita degli immobili) devono essere sottoscritti, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o digitale. Siccome Il contratto preliminare deve essere redatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, esso sarà nullo se non sottoscritto con firma elettronica qualificata o con firma digitale. Al riguardo un’agenzia immobiliare aveva predisposto un contratto preliminare di compravendita in forma di scrittura privata con firma elettronica avanzata (FEA) e, al momento della registrazione, le era stato contestato il formato non conforme in quanto l’estensione del file era “.pdf” e non “.p7m” e quindi risultava impossibile la verifica dei sottoscrittori tramite Infocert. L’Agenzia delle Entrate, senza entrare nel merito della questione civilistica relativa alla validità degli atti sottoscritti tramite FEA, in quanto si tratta di una questione di ordine civilistico, afferma che il preliminare di compravendita deve essere in ogni caso registrato. Infatti, l’eventuale nullità o annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di richiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta salva restituzione per la parte eccedente la misura fissa quando l’atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma. L’eventuale invalidità dell’atto per vizio imputabile alle parti (quale deve intendersi la sottoscrizione con firme non idonee in base alla tipologia dell’atto stesso) impedisce la restituzione delle somme versate in sede di registrazione.