OBBLIGO DI REGISTRAZIONE ANCHE PER IL PRELIMINARE TELEMATICO NON CONFORME

 

IL PRELIMINARE INFORMATICO  ANCHE SE NON CONFORME DEVE ESSERE REGISTRATO

 

L’agenzia delle Entrate con risoluzione n. 23 del 8/4/2021 ha affrontato il tema della registrazione dei contratti preliminari redatti come documenti informatici. I contratti, in base all’art. 44 del Cad, devono essere presentati per la registrazione in formati idonei a garantire la loro integrità, affidabilità, leggibilità e reperibilità nonché devono consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione. Secondo l’art. 20 comma 1 bis del Codice dell’Amministrazione Digitale “il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta ed ha l’efficacia prevista dall’art. 2702 del C.c. quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata ….”. Il successivo comma 2 bis dispone che le scritture private di cui all’art. 1350 primo comma n. da 1 a 12 (tra le quali vi è anche la compravendita degli immobili) devono essere sottoscritti, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o digitale. Siccome Il contratto preliminare deve essere redatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, esso sarà nullo se non sottoscritto con firma elettronica qualificata o con firma digitale. Al riguardo un’agenzia immobiliare aveva predisposto un contratto preliminare di compravendita in forma di scrittura privata con firma elettronica avanzata (FEA) e, al momento della registrazione, le era stato contestato il formato non conforme in quanto l’estensione del file era “.pdf” e non “.p7m” e quindi risultava impossibile la verifica dei sottoscrittori tramite Infocert. L’Agenzia delle Entrate, senza entrare nel merito della questione civilistica relativa alla validità degli atti sottoscritti tramite FEA, in quanto si tratta di una questione di ordine civilistico, afferma che il preliminare di compravendita deve essere in ogni caso registrato. Infatti, l’eventuale nullità o annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di richiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta salva restituzione per la parte eccedente la misura fissa quando l’atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma. L’eventuale invalidità dell’atto per vizio imputabile alle parti (quale deve intendersi la sottoscrizione con firme non idonee in base alla tipologia dell’atto stesso) impedisce la restituzione delle somme versate in sede di registrazione.