LE LOCAZIONI
REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI E PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO
Tutti
i contratti di locazione e di affitto di beni immobili, inclusi quelli relativi
ai fondi rustici e quelli stipulati da soggetti Iva, devono essere registrati,
qualunque sia il loro ammontare e se di durata superiore a 30 giorni.
Il
termine per la registrazione è di 30 giorni dalla data di stipula.
Un
contratto di locazione può essere registrato sia telematicamente sia presso un
ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
REGISTRAZIONE
TELEMATICA
La
procedura di registrazione telematica è obbligatoria per i possessori di almeno
10 immobili e per gli agenti immobiliari mentre per tutti gli altri contribuenti è facoltativa.
Può
essere effettuata direttamente dal contribuente o tramite un suo delegato o un
intermediario abilitato a Entratel (commercialisti, Caf, agenzie immobiliari,
organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, consulenti del
lavoro, agenzie che svolgono attività di pratiche amministrative presso
amministrazioni ed enti pubblici, iscritti all’albo dei geometri).
L’Agenzia
delle Entrate mette a disposizione un software gratuito, scaricabile dal suo
sito internet, che consente di registrare il contratto e di pagare, se
dovute, le imposte di registro e di bollo. Con il software RLI WEB , entrando nell'area riservata tramite SPID, è possibile anche caricare il contratto firmato ed inoltrarlo in formato .pdf all'Agenzia delle Entrate. Il programma, inoltre, calcola automaticamente le
imposte dovute e chiede di indicare il numero di conto corrente sul quale sarà
effettuato il prelievo. La registrazione si considera effettuata nel giorno in
cui i dati trasmessi pervengono correttamente all’Agenzia delle Entrate.
Per
effettuare direttamente la registrazione, occorre essere in possesso
dell’abilitazione ai canali “Fisconline” (al quale si accede attraverso un
codice Pin) o “Entratel” (utilizzabile, anche questo, grazie ad apposite credenziali
di accesso).
REGISTRAZIONE
PRESSO GLI UFFICI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
La
registrazione cartacea può essere effettuata in qualsiasi ufficio territoriale
dell’Agenzia, non necessariamente, quindi, in quello di competenza rispetto al
proprio domicilio fiscale.
Occorre
avere con sé:
•
almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del
contratto da registrare;
•
un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 16,00 euro, da applicare su
originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
•
il modello RLI (vedi link in calce alla pagina), che ha sostituito il mod. 69, per la richiesta di registrazione;
•
la ricevuta di pagamento delle imposte di registro e di bollo dovute (copia del mod. F24 ELIDE), sempre
che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non è dovuta
l’imposta di registro, ma solo l’imposta sostitutiva (acconto e saldo), che deve
essere versata entro gli stessi termini previsti per l’Irpef.
IL
PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO
Qualora
non si scelga di aderire al regime fiscale della cedolare secca, le imposte
dovute sono le seguenti:
IMMOBILE
|
PERCENTUALE
|
Fabbricati
ad uso abitativo
|
2%
del canone annuo
|
Fabbricati
strumentali
|
1%
del canone annuo se locazione effettuata da soggetti IVA
|
Fabbricati
strumentali
|
2%
del canone annuo negli altri casi
|
Fondi
rustici
|
0,50%
del corrispettivo annuo
|
Altri
immobili
|
2%
del corrispettivo annuo
|
È
previsto un importo minimo di versamento di 67 euro per l’imposta principale.
Se
si registra il contratto presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, il
pagamento va effettuato entro 30 giorni dalla data dell’atto e, comunque, prima
della richiesta di registrazione con il modello RLI. Per il versamento si
utilizza il modello F24 ELIDE: una copia va consegnata all’ufficio insieme alla
richiesta di registrazione.
In
caso di registrazione telematica, il pagamento dell’imposta è contestuale alla
registrazione del contratto.
Per
eseguire i versamenti telematici occorre essere titolari di un conto corrente
presso una delle banche convenzionate o presso Poste Italiane.
Le
parti contraenti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’intera somma
dovuta per la registrazione del contratto.
Non
è dovuta alcuna imposta sul deposito cauzionale eventualmente versato
dall’inquilino. Tuttavia, se il deposito (o un’altra forma di garanzia) è
pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, occorre versare l’imposta
di registro nella misura dello 0,50% sull’importo.
Per
i contratti di locazione di immobili urbani con durata pluriennale si può
scegliere:
•
di pagare, al momento della registrazione, l’imposta di registro dovuta per
l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
•
di versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna
annualità, tenendo conto degli aumenti Istat applicati al canone), entro 30
giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Chi
sceglie di pagare per l’intera durata del contratto usufruisce di uno sconto,
che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale, pari
alla metà del saggio degli interessi legali (che dall'01/01/2022 corrisponde all'1,25% annuo)
moltiplicato per il numero delle annualità.
DURATA DEL
CONTRATTO IN ANNI
|
DETRAZIONE IN %
(DURATA X 0,625%)
|
6
|
3,75
|
5
|
3,12
|
4
|
2,50
|
3
|
1,87
|
2
|
1,25
|
Se
il contratto è risolto anticipatamente ed è stato versato l’importo relativo
all’intera durata, si ha diritto al rimborso delle annualità successive a
quella in corso.
Se
si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per le annualità successive può
anche essere di importo inferiore a 67 euro.
Anche
per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è
possibile pagare l’imposta in unica soluzione o annualmente.
Per
le risoluzioni (disdette anticipate del contratto) e le cessioni senza corrispettivo
dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata
pluriennale, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. In tutti gli
altri casi (esempio locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica
(nella misura del 2% o, per i fondi rustici, dello 0,50%) all’importo dei
canoni ancora dovuti.
Per
le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti registrati, i contraenti
devono versare l’imposta dovuta entro 30 giorni dalla data in cui si è formato l'evento, utilizzando il modello F24 ELIDE.
Nel modello di versamento occorre indicare gli estremi di registrazione del
contratto (anno, serie e numero di registrazione) e bisogna presentare, entro
20 giorni dal pagamento, l’attestato dell’avvenuto versamento allo stesso
ufficio dove era stato presentato il contratto.
Il
modello RLI dovrà essere presentato anche in caso di cessioni, risoluzioni e
proroghe.
TIPOLOGIA
|
MODALITA’
DI VERSAMENTO
|
NOTA
BENE
|
Stipula del contratto
|
Unica soluzione entro 30 giorni dalla stipula.
|
Sconto pari al 50% del tasso d’interesse legale
annuo moltiplicato per gli anni di durata del contratto.
|
Stipula del contratto
|
Annuale: prima annualità entro 30 giorni dalla
stipula; successive annualità entro 30 giorni dall’inizio dell’annualità di
decorrenza contrattuale successiva
|
L’imposta sulla prima annualità non può essere
inferiore a 67 euro.
|
Cessione del contratto
|
Unica soluzione entro 30 giorni dalla cessione
|
Senza corrispettivo euro 67.
Con corrispettivo 2% dell’importo, minimo 67 euro.
Presentazione dell’F24 Elide entro 20 giorni.
|
Risoluzione del contratto
|
Unica soluzione entro 30 giorni dalla risoluzione.
|
Senza corrispettivo euro 67.
Con corrispettivo 2% dell’importo, minimo 67 euro.
Presentazione dell’F24 Elide entro 20 giorni.
|
SANZIONI
PER L’OMESSA REGISTRAZIONE
L’omessa
registrazione del contratto comporta l’applicazione di una sanzione
amministrativa. Costituiscono violazioni di carattere fiscale, soggette anche
queste a sanzione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o
tardivo versamento dell’imposta di registro su annualità successive.
VIOLAZIONE
|
SANZIONE
|
Omessa
registrazione del contratto
|
Dal
120% al 240% dell’imposta dovuta
|
Parziale
occultamento del canone
|
Dal
200% al 400% della maggiore imposta dovuta
|
Tardivo
versamento dell’imposta
|
30%
dell’imposta versata in ritardo
|
CODICE
|
CAUSALE
|
1500
|
PRIMA
ANNUALITA’
|
1501
|
ANNUALITA’
SUCCESSIVE
|
ricavabile da RLI
|
INTERO
PERIODO CONTRATTUALE
|
1504
|
PROROGHE
|
1503
|
RISOLUZIONE
ANTICIPATA
|
1502
|
CESSIONE
DEL CONTRATTO
|
1506
|
TRIBUTI SPECIALI
|
1507
|
SANZIONE RAVVEDIMENTO OPEROSO PRIMA REGISTRAZIONE
|
1508
|
INTERESSI RAVVEDIMENTO OPEROSO PRIMA REGISTRAZIONE
|
1509
|
SANZIONE RAVVEDIMENTO OPEROSO ANNUALITA' SUCCESSIVE
|
1510
|
INTERESSI RAVVEDIMENTO OPEROSO ANNUALITA' SUCCESSIVE
|
1505
|
IMPOSTA DI BOLLO
|
IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ED IL GARANTE
L’art. 4 comma
1-bis del D.L. n. 16/2012 ha apportato una modifica al comma 2 dell’art. 3 del
D.Lgs n. 23/2011, stabilendo che ai contratti di locazione assoggettati al
regime fiscale della cedolare secca, aventi ad oggetto immobili ad uso
abitativo, non si applicano le imposte di registro e di bollo alla fidejussione
prestata da terzi per il conduttore.
Pertanto, il
pagamento dell’imposta di registro sulle garanzie personali previste in un
contratto di locazione rimane limitato al solo regime ordinario.
Esempio 1.
Contratto 4+4 in regime di cedolare secca.
Canone di
locazione mensile: € 1.000,00
Imposta di
registro prima registrazione: non dovuta
Imposta di
registro garante persona fisica: non dovuta
Esempio 2.
Contratto di
locazione 4+4 in
regime IRPEF
Canone di
locazione mensile: € 1.000,00
Imposta di
registro prima registrazione: € 240,00 - 2% canone annuo
Imposta di registro
garante persona fisica: € 240,00
Il calcolo dell’imposta
dovuta sul garante viene effettuato applicando l’aliquota proporzionale dello
0,50% sul canone annuale (non del deposito cauzionale), da versare
anticipatamente per l’intera durata contrattuale, con un minimo di 200 euro (ex 168 euro fino al 31/12/2013). Infatti,
l’imposta in questione non può essere, in alcun caso, inferiore alla misura
fissa stabilita dall’articolo 11 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131/86.
Nel caso invece
che il terzo si limiti a versare il deposito cauzionale, senza prestare
ulteriori garanzie, allora la somma dovuta sarà pari allo 0,50% calcolato sul
deposito versato.
E' opportuno, per completezza di informazione, riportare qui di seguito la parte conclusiva della Risoluzione n. 272/E/2008 dell'Agenzia delle Entrate, corredandola con un paio di esempi: “In relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo contratto, per le quali l’imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale, è possibile enucleare le seguenti fattispecie:
E' opportuno, per completezza di informazione, riportare qui di seguito la parte conclusiva della Risoluzione n. 272/E/2008 dell'Agenzia delle Entrate, corredandola con un paio di esempi: “In relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo contratto, per le quali l’imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale, è possibile enucleare le seguenti fattispecie:
1)
l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun
negozio giuridico) è inferiore all’importo minimo fissato dalla legge, mentre
l’importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è
superiore a quello minimo. In questo caso l’imposta di registro da corrispondere
è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;
2)
l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all’importo
minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi
dovuti per ciascuna disposizione. In questo caso l’imposta
di registro deve essere corrisposta in misura fissa una sola volta, in quanto
la formalità della registrazione, alla quale va sottoposto il contratto contenente
più disposizioni e per l’esecuzione della quale il legislatore ha previsto un
importo minimo, è unica”.
Esempio 1.
1.a
Contratto: 4+4
Canone di
locazione mensile: € 800,00
Imposta di
registro prima registrazione: € 192,00 (minimo € 67,00)
Imposta di
registro garante persona fisica: € 192,00 (minimo € 200,00)
Totale da versare:
€ 384,00 (minimo € 200,00)
1.b
Contratto 6+2
Canone di locazione mensile: € 380,00
Canone di locazione mensile: € 380,00
Imposta di
registro prima registrazione: € 64,00 (minimo € 67,00)
Imposta di
registro garante persona fisica: € 136,80 (minimo € 200,00)
Totale da versare:
€ 200,80 (minimo € 200,00)
Esempio 2.
Contratto 3+2
Canone di
locazione mensile: € 380,00
Imposta di
registro prima registrazione: € 64,00 (minimo € 67,00)
Imposta di
registro garante persona fisica: € 68,00 (minimo € 200,00).
Totale da versare: € 132,00 (minimo € 200,00)
Totale da versare: € 132,00 (minimo € 200,00)
Da ricordare:
- l’imposta di registro riferita al garante in un contratto agevolato non va calcolata sul 70% del canone annuo ma sull'intero importo.
- la somma dei due subtotali relativi alla prima registrazione e al garante (ex codici tributo 115T+109T) non deve mai essere inferiore al minimo di legge pari ad € 200,00.
- In caso di proroga del contratto, se si vuole mantenere l'opzione della cedolare secca è necessario confermare tale regime contestualmente alla comunicazione della proroga.
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Con il termine 'contratto di locazione commerciale' si intende un contratto di locazione avente per oggetto un immobile strumentale per natura.
RispondiEliminaLa normativa in vigore (D.L. 223/2006) ha stabilito che per i contratti commerciali l'imposta di registro sia pari all' 1%, sempre che il locatore sia un soggetto "passivo IVA".
L'imposta si applica in tale misura a prescindere dal fatto che il locatore abbia optato o meno per l'assoggettamento IVA o che il contratto stesso sia esente IVA (art. 10 DPR 633/1972).
Se il locatore non è soggetto all'imposizione IVA, la registrazione del contratto è comunque assoggettata all'aliquota del 2%.
U.T.
Avrei una domanda: se devo registrare un contratto di locazione immobili, per esempio a Marzo, nel calcolare l'imposta da pagare con Modello F23 per la prima annualità devo tener conto che i mesi sono 10? o pago comunque il 2 dell'ammontare annuo (12 mesi)?
RispondiEliminaesempio: canone mensile euro 400, l'imposta per la prima annualità ammonta a Euro 96 oppure 80?
Grazie!”
Il pagamento lo si deve sempre intendere non riferito all'anno solare, bensì al periodo contrattuale, qualunque esso sia (annuale, semestrale, triennale ecc...), per cui il pagamento da effettuare come nuovo contratto (codice 115T) ammonterà ad euro 96, suddivisi al 50% tra i due contraenti, salvo accordo diverso. Ovviamente, il versamento dell'annualità successiva (codice 112T) dovrà essere effettuato entro 30 giorni dalla scadenza del primo anno (esempio: nel caso di prima annualità con decorrenza 01 marzo 2013 e con scadenza 28 febbraio 2014, il versamento dell'annualità successiva dovrà essere effettuata entro il 30 marzo 2014)
EliminaSalve vorrei un informazione devo prendere in affitto un appartamento uso abitativo 4+4 dal momento che il.proprietario ha Chiesto fideiussione bancaria deve subentrare un mio parente che mi fara da Garante tramite banca le tesse dovute all agenzia delle entrare si pagano in qualsiasi caso?il proprietario dice che se la banca garantisce tramite un documento che tu paghi sicuro nn c sono tasse da pagare all agenzia delle entrate grazie per l aiuto
RispondiEliminaSalve, vorrei sapere quale è il codice da inserire nel modulo F24 per il garante?
RispondiEliminagrazie
Per la locazione e quindi per l'F24 elide il codice è il 60
Eliminahttp://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Strumenti/Codici+attivita+e+tributo/F24+Codici+tributo+per+i+versamenti/Tabelle+dei+codici+tributo+e+altri+codici+per+il+modello+F24/Tabella+Codici+identificativi/Tabella_codici_identificativi_31_07_2015.pdf