GLI OBBLIGHI DI
STIPULA DEL PRELIMINARE DAL NOTAIO
ED IL CONCETTO DI “IMMOBILE
DA COSTRUIRE”
Come
noto, la riforma del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza di cui al
D.Lgs. 14/2019 ha introdotto alcune novità anche per l’acquisto da impresa
costruttrice di immobili in costruzione, andando infatti ad apportare modifiche
agli artt. 3-4-5-6 del D.Lgs. 122/2005
in materia di tutela patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire.
Fra l’altro, è stato introdotto l’intervento obbligatorio
del Notaio al momento della stipula del contratto preliminare: infatti, i contratti
preliminari aventi ad oggetto immobili da costruire dovranno essere obbligatoriamente
stipulati davanti ad un Notaio nella forma di atto pubblico ovvero della
scrittura privata autenticata (fa fede la data della richiesta del Permesso che, per configurarsi tale obbligo, non deve essere antecedente al 16/03/2019). E’ stato altresì previsto che, qualora il
contratto sia stipulato in qualsiasi altra forma e quindi senza l’intervento
del Notaio, la sanzione prevista sia la nullità del contratto.
A
ciò si va aggiungere l’ulteriore obbligo, di cui il Notaio da un certo punto di
vista si fa “garante”, di indicare nel contratto preliminare gli estremi della
fideiussione, nonché l’attestazione di conformità della fideiussione al modello
“tipo” previsto da apposito Decreto ministeriale.
Il
preliminare così stipulato (atto pubblico/scrittura autenticata) a maggior
tutela dell’acquirente, è soggetto a trascrizione, introducendo quindi una
forma di prenotazione dell’acquisto dell’immobile opponibile ai terzi, in forza
degli effetti “prenotativi” previsti dall’art.2645-bis C.c.
Ma
di cosa si tratta, quando si parla di un “immobile
da costruire”?
Or
bene, il primo elemento a cui si deve far riferimento è l’Art. 1) lettera d)
del D.Lgs.122/2005, secondo cui si intendono “immobili da costruire”
quelli immobili “per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire
(11) e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere
stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del
certificato di agibilità”.
Tuttavia
tale definizione sin da subito non è apparsa esaustiva ed ha infatti ingenerato
dubbi interpretativi.
L’obbiettivo
della normativa a tutela degli acquirenti di un immobile cd. “in costruzione”
era quello di fornire maggiori garanzie a chi volesse impegnarsi all’acquisto quando
esso fosse ancora in una fase “in evoluzione” al momento della stipula del
contratto preliminare: si tratta cioè di un immobile facente parte di un fabbricato
interessato da una attività costruttiva ad opera dell’impresa costruttrice/venditrice
che non è ancora completata ed anzi proseguirà ben dopo la stipula del
preliminare avente ad oggetto la singola unità immobiliare. Un fabbricato che
viene descritto nel contratto con specifiche caratteristiche (tipologia,
impianti, materiali, finiture, ecc.) di cui si è tenuto conto per la
determinazione del prezzo, ma la cui costruzione richiede ancora l’esecuzione
di interventi edificatori da parte del venditore/costruttore: in sostanza,
l’immobile è “venduto sulla carta”.
A
ben vedere, la normativa di cui al D.Lgs.122/05 non si applica invece nei casi
in cui oggetto della compravendita sia un immobile ancora da costruire ma che è
“trattato” e quindi dedotto in contratto nello stato in cui si trova e senza
esser tenuto il venditore ad ultimarlo: è il caso, per esempio, di una
struttura venduta “al grezzo” della quale sia stata eseguita solo la costruzione della prima soletta e di cui si
pattuisce la vendita nello stato in cui in quel momento si trova, con prezzo
ragguagliato al valore della sola parte edificata e senza che il venditore assuma
alcun obbligo di completamento dell’edificio.
Alla
luce della sopra citata definizione riportata nell’Art.1 D.Lgs.122/05 possono essere
considerati “immobili da costruire” gli immobili il cui stadio
costruttivo risulti essere successivo alla richiesta del permesso di
costruire (rientrando anche in questo caso l’avvenuta presentazione della D.i.a.
alle condizioni dell’Art.. 22 terzo comma D.P.R. 380/2001) ma comunque antecedente
al completamento delle opere ed alla presentazione della richiesta
di rilascio del certificato di agibilità.
Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di
tutela:
- gli edifici di cui non
sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o altro titolo/pratica abilitativi
presso i competenti Uffici Comunali;
-
gli edifici
per i quali sia già stato richiesto il rilascio della certificazione di agibilità.
Si
rammenta inoltre che per ”immobile da costruire” il legislatore non si
limita ad intendere i soli edifici da costruire “ex novo” su terreno prima non
edificato, bensì fa rientrare anche i casi in cui la “ristrutturazione
edilizia” di un edificio preesistente sia drastica e radicale.
Si
deve però trattare di interventi di ristrutturazione rientranti nella disciplina degli artt. 3 primo comma lett. d) e 10 primo comma
lett. c) del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia) e cioè di interventi
“rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico
di opere” e che “portino
ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente
e che comportino aumento di unità, modifiche del volume, della sagoma, dei
prospetti o delle superfici, ovvero se in zona A mutamento della destinazione
d'uso”.
Deve
trattarsi, in particolare, di interventi complessi, incidenti sugli elementi
tipologici, strutturali e formali del fabbricato, tali da determinare una vera
e propria “trasformazione”
dell’edificio preesistente, in relazione alla quale, una volta ultimata la
radicale ristrutturazione, sarà necessario il rilascio di nuova certificazione
di agibilità (ai sensi art. 1 D.Lgs.122/05).
Restano
quindi esclusi i casi di ristrutturazione di lieve entità, in cui non si modificano
gli elementi strutturali o la destinazione d’uso del fabbricato, né si
aumentano o comunque si modificano le unità, limitandosi esclusivamente alla
modifica della distribuzione interna delle singole unità immobiliari, con
spostamento soltanto dei muri interni (cd. tramezzi) e la variazione degli
spazi interni e delle finiture, senza modifiche di volumi, di sagoma, di
prospetto.
Avv. Federico Cappa
Avvocato in Torino
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