DEROGA ALLE NORME IN MATERIA DI LOCAZIONE DI IMMOBILI NON ABITATIVI

DEROGHE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE

AD USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE

L’art. 18 del D.L. 133/2014 (convertito con modificazioni nella Legge n. 164/2014, pubblicata sulla G.U. n. 262/2014) ha ampliato la libertà delle parti nella regolamentazione di alcuni contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo.

La novità concerne i contratti di locazione:

• di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera;
• per i quali sia previsto un canone annuo superiore a 150.000,00 euro;
•  che siano provati per iscritto

Per essi è prevista la possibilità di derogare alla disciplina dettata dalla L. 27.7.78 n. 392, regolando in autonomia i ter­mi­ni e le condizioni contrattuali.

Ne deriva, ad esempio, la possibilità, per le parti, di disporre liberamente in materia di:

• durata del contratto e di rinnovo del medesimo;
•  variazione in aumento del canone;
• diritto di prelazione;
•  indennità di fine rapporto.

La legge di conversione ha ampliato il limite di canone annuo, che passa da € 150.000 ad € 250.000 al di sotto del quale non si può derogare alla disciplina della L.392/78 escludendo inoltre i locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale.

Inoltre la deroga non si applica ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto 133/2014 e quindi non ha in ogni caso effetto sui giudizi pendenti.

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NEWS: NOTA TRIMESTRALE OMI - II TRIMESTRE 2014.

NEWS: LA NOTA TRIMESTRALE OMI SULL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

Il 25 settembre ultimo scorso l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la NOTA TRIMESTRALE relativa all'andamento del mercato immobiliare italiano nel secondo trimestre del 2014.

Unitamente alla Nota, l'AdE ha pubblicato anche un utile Allegato Statistico che riassume i dati raccolti dall'Ufficio Statistiche e Studi a partire dal primo trimestre 2006.

Il totale delle compravendite immobiliari registrate nel secondo trimestre 2014 ammonta a 234.164. Di queste, 107.595 sono state le transazioni concluse per immobili abitativi, pari ad un -1,0% rispetto al secondo semestre dello scorso anno e ad un +9,15% rispetto al primo trimestre di quest'anno.

Tuttavia, se compariamo i dati riscontrati quest'anno rispetto allo scorso anno, abbiamo un tasso tendenziale riferito al totale delle compravendite pari ad un -3,6%.

Se analizziamo i singoli comparti, rileviamo che è tornato nettamente in positivo il settore produttivo con un tasso tendenziale del +10,3%.

In ambito residenziale, la flessione delle compravendite è concentrata al Sud dove il calo registrato è pari al -4,3%, mentre al Nord i dati tendenziali ci danno una sostanziale stabilità rispetto allo scorso anno, con un risicato -0,3%.

Approfondendo l'analisi, risulta poi che l'andamento delle compravendite nei Capoluoghi segna un +1,8% a dispetto dei Comuni minori che invece inanellano un ulteriore dato negativo pari ad un -2,4%.

Dando un'occhiata al numero delle transazioni che si è registrato nelle metropoli, rispetto al secondo trimestre del 2013, la città di Roma segna un +3,9% e meglio ancora fa Milano con un +6,9%. In forte ripresa, in termini sempre di volume d'affari, si presentano Firenze (+12,6%), Bologna (+10,8%) e Genova (+10,3%).

Maglia nera a Napoli con un -6,3% ed a Torino con -5,5%.

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LA NUOVA NORMATIVA SUL RENT TO BUY

L'ART. 23 DEL DECRETO LEGGE "SBLOCCA ITALIA"

L’art. 23 del DL 133/2014, con effetto dal 13.9.2014, convertito con modificazioni nella Legge n. 164/2014, pubblicata sulla G.U. n. 262/2014, disciplina in maniera puntuale i “contratti di godimento in funzione della successiva aliena­zio­ne di immobili”, cioè delle operazioni di c.d. “rent to buy”. Con tale espressione si indi­cano, ad esempio, i contratti di locazione con patto di futura vendita, ovvero i con­trat­ti che consentono l’iniziale attribuzione dell’immobile in godimento, con impegno futuro all’acquisto. Operazioni di tal genere hanno avuto ampia diffusione negli ultimi anni, a causa della crisi del mercato immobiliare. Per questo motivo, il legislatore ha voluto disciplinarli come figura contrattuale tipica, fornendone una disciplina civilistica, in modo da rendere più agevole e “sicura” la stipula di operazioni di “rent to buy”.

La nuova fattispecie tipica viene definita come il contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. La nuova tipologia contrattuale coniuga quindi in un’unica fattispecie caratteri propri della locazione e della compravendita.

La nuova tipologia contrattuale trova applicazione:

• con riferimento ad ogni tipologia di immobile (fabbricati abitativi, fabbricati strumentali, terreni, ecc.);
• indipendentemente dalle parti contrattuali (persone fisiche, imprese, soggetti che agiscono nell’esercizio di arti o professioni, ecc.).

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un nu­mero minimo di canoni che deve essere determinato dalle parti contrattuali, co­mun­que in misura non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

La nuova disciplina prevede che il contratto di “rent to buy” sia trascritto come un contratto preliminare. Ciò comporta la necessità che il contratto sia redatto in forma pubblica (atto pubblico o scrittura privata autenticata). La trascrizione del “rent to buy” consente di estendere ad esso:

• l’effetto “prenotativo” tipico della trascrizione del contratto preliminare (in virtù del quale, ove il contratto definitivo sia trascritto, la trascrizione del preliminare prevale sulle trascri­zioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare medesimo); peraltro, per il “rent to buy”, i termini di durata massima dell’effetto “prenotativo” sono aumentati a tutta la durata del contratto di lo­ca­zio­ne, per un periodo non superiore a 10 anni (ritenuto congruo ai contratti “rent to buy”, ben più lungo dell'usuale termine di tre anni dell'effetto “prenotativo” – efficacia verso i terzi della trascrizione - di un normale contratto preliminare trascritto);
• la disciplina della cancellazione della trascrizione;
• il privilegio speciale sull’immobile oggetto di contratto, a garanzia dei crediti del futuro acquirente, in caso di inadempimento del venditore;
•  l’iscrizione di ipoteca sul bene oggetto del contratto.

Durante la fase di “godimento” dell’immobile, trovano applicazione (in luogo delle nor­me sulla locazione immobiliare), le norme civilistiche sull’usufrutto (in quanto compa­ti­bi­li), in relazione:

• alla redazione dell’inventario (art. 1002 c.c.);
•  alla garanzia (artt. 1002 e 1003 c.c.);
•  alla suddivisione delle spese (artt. 1004 - 1007 c.c.);
•  alle pretese di terzi (artt. 1012 e 1013 c.c.).

Viene prevista una specifica disciplina per il caso di inadempimento o fallimento di una delle parti. In particolare, viene disposto che:

• in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve resti­tui­re la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;
•  in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto;
•  in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’ap­pli­ca­zio­ne dell’art. 67 co. 3 lett. c) della legge fallimentare, a norma del quale non sono soggetti all’azione revocatoria gli atti trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. (tra i quali rientra il “rent to buy”), i cui effetti non siano cessati per effetto dell’esauri­men­to della durata massima dell’effetto prenotativo, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione prin­ci­pale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero im­mo­bi­li ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impre­sa dell’acquirente, purché alla data della dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio;
• in caso di fallimento del conduttore, si applica l’art. 72 della legge fallimentare, relativo alla disciplina dei rapporti pendenti.

Se il curatore fallimentare si scioglie dal contratto, si applicano le suddette disposi­zio­ni previste in caso di risoluzione per inadempimento.

Per quanto riguarda il trattamento fiscale del rapporto, purtroppo, contrariamente ad una prima interpretazione estensiva e di portata generale del DL 133/2014, si ritiene ora che il medesimo non disciplini i profili fiscali dei contratti “rent to buy” tranne che per quelli aventi ad oggetto alloggi sociali, ai quali è stata invece espressamente prevista l’estensione della disciplina fiscale recata dall’art. 8 del DL 28.3.2014 n. 47, conv. L. 23.5.2014 n. 80.

 La legge di conversione, inserendo il comma 1-bis, precisa esclusivamente che le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.

LA LEGGE DI CONVERSIONE N. 164/2014

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AGENZIA DELLE ENTRATE: LA NUOVA GUIDA SULLE LOCAZIONI

AGENZIA DELLE ENTRATE: LA NUOVA GUIDA SULLE LOCAZIONI

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it , sezione L’Agenzia comunica – Guide Fiscali, la nuova Guida sui contratti di locazione ad uso abitativo tra privati. Il vademecum, dal titolo "Fisco e casa: le locazioni" fornisce tutte le informazioni utili per registrare un contratto di locazione, offrendo, con esempi e tabelle, una panoramica completa delle ultime novità fiscali in materia.

La Guida si articola in 5 capitoli riguardanti:

• La registrazione senza cedolare secca
• La registrazione con cedolare secca
• Proroghe, risoluzioni e cessioni
• Errori e rimedi
• La locazione e l'IRPEF

La suddetta Guida rappresenta un valido strumento informativo per tutti coloro che operano nel settore della locazione immobiliare, fornendo risposte ai quesiti fiscali che possono sorgere nella gestione di un contratto di locazione di un’abitazione.

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NEWS: IN GIUDIZIO PREVALE LA PRESUNZIONE DELL'OMI

NEWS: IN GIUDIZIO PREVALE LA PRESUNZIONE DEI VALORI RILEVATI DALL'O.M.I.

Con la Sentenza n. 15052 del 02/07/2014 la Corte di Cassazione si è espressa in merito ad un delicato aspetto riguardante il valore di mercato degli immobili così come rilevato dall'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare). La decisione citata è interessante anche in generale per verificare e prendere coscienza dei rischi fiscali che possono annidarsi nella frequente prassi contrattuale del "cambio camere" in caso di acquisto, da parte del costruttore, di terreno o immobile da ristrutturare/ricostruire

La vicenda prende spunto da un avviso di accertamento che l'Agenzia delle Entrate ha notificato ad una società di costruzioni imputandole maggiori ricavi rispetto agli importi indicati negli atti di compravendita.

I primi due gradi di giudizio davano ragione all'ente accertatore, confermando la legittimità della pretesa.

La ricorrente proponeva ricorso avverso la decisione di merito eccependo la legittimità dell'accertamento fondato sul valore degli immobili così come risultanti dai dati dell'OMI.

La Suprema Corte, nel confermare la decisione di merito, ha evidenziato come la società di costruzioni si sia limitata esclusivamente a contestare, tout court, l'applicazione della presunzione legale quale determinazione automatica del valore dell'immobile e non piuttosto sul criterio di indagine adottato dall'Agenzia delle Entrate per la raccolta dei dati.

In altre parole, la Corte di Cassazione ha stabilito che debba essere il contribuente a contrastare la presunzione dei valori immobiliari, così come riportati dall'OMI, contestando le quotazioni in funzione, per esempio, della correttezza della zona omogenea applicata, ovvero di quella analoga applicata, o del periodo dei valori utilizzati in rapporto alla data in cui sono stati rogitati gli atti o, ancora, in funzione dello stato conservativo dell'immobile compravenduto.

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NEWS: MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE DI TORINO E PROVINCIA

IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE IN TORINO E PROVINCIA

Il 19 giugno 2014 l'Osservatorio del Mercato Immobiliare ha pubblicato la NOTA TERRITORIALE relativa all'andamento del mercato immobiliare residenziale in Torino e Provincia nel secondo semestre del 2013.

La pubblicazione, che si compone di 31 pagine corredate di 35 tra tabelle e grafici esplicativi, analizza il mercato immobiliare delle abitazione in Torino città, provincia e con un breve cenno anche ai dati provenienti dalle altre provincie della regione piemontese.

La Nota rappresenta un utile strumento che permette agli operatori di settore e non di interpretare, attraverso i dati forniti dall'Agenzia delle Entrate, lo sviluppo del mercato immobiliare residenziale sul proprio territorio.

I parametri pubblicati sono quelli del secondo semestre del 2013 e comprendono, nell'ordine:

• il numero delle vendite suddivise per le 40 zone OMI di Torino e per singolo Comune della Provincia
• la variazione di vendite in percentuale rispetto all'anno precedente
• il rapporto percentuale tra vendite e stock di unità immobiliari
• la quotazione media a metro quadrato
• la variazione di vendite in percentuale rispetto al primo semestre 2013

L'appuntamento semestrale della Nota Territoriale dell'OMI costituisce un utilissimo strumento di lavoro per gli Agenti immobiliari che vogliono essere sempre aggiornati per informare nel modo più adeguato ed esaustivo la propria clientela.

LE NOTE TERRITORIALI DELL'OMI

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PREZZO VALORE E SALDO SUCCESSIVO ALL'ATTO PUBBLICO

IL MECCANISMO DEL PREZZO VALORE IN CASO DI SALDO DIFFERITO

Con la Risoluzione n. 53/E del 20 maggio 2014 l'Agenzia delle Entrate ha dato risposta ad un quesito di un contribuente, andando a chiarire un aspetto importante del cosiddetto meccanismo del "prezzo-valore".

Ai fini dell'applicazione del "prezzo-valore" e della relativa tassazione è necessario che le parti, aventi diritto, rendano in atto un'apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica dell'importo versato e delle modalità di pagamento del corrispettivo.

In mancanza di detta dichiarazione l'Amministrazione finanziaria può intervenire e sottoporre ad accertamento di valore l'immobile oggetto del trasferimento, nonché disapplicare la tassazione agevolata. 
Ma non solo.

Il problema nasce nel caso in cui le parti abbiano previsto il pagamento del saldo del prezzo successivamente al rogito notarile, non risultando per loro possibile fornire gli estremi di quei pagamenti che non sono stati ancora effettuati alla sottoscrizione dell'atto pubblico. In questo caso, chiedeva il contribuente, non si può applicare il beneficio del "prezzo valore"? Il quesito posto è di una certa rilevanza in quanto la violazione dell'obbligo di dichiarare in atto, oltre al valore effettivo della vendita, anche gli estremi dei pagamenti comporta:

• una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro ai fini dell'imposta di registro;
• l'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento di valore ex art. 52, comma 1 del T.U.R.;
• una sanzione di natura penale per dichiarazione mendace ex art. 76 D.P.R. n. 445/2000
• la disapplicazione della norma agevolata

L'Agenzia delle Entrate ha ritenuto che la tracciabilità possa essere pretesa solo in relazione a quei pagamenti che sono già stati effettuati alla data della sottoscrizione dell'atto pubblico. Per quanto concerne i pagamenti rinviati ad un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione di diritti immobiliari, l'obbligo può essere assolto fornendo sempre in atto gli elementi utili alla loro identificazione in termini di

• tempi
• importi
• modalità di versamento del saldo del prezzo

Queste indicazioni, peraltro, vengono riportate a tutela delle parti in quanto disciplinano le modalità ed i tempi dell'incasso del residuo prezzo.
In presenza di tali indicazioni l'Agenzia delle Entrate  ha escluso che possa essere irrogata la sanzione amministrativa e la correlata sanzione dell'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento, con sostanziale disapplicazione del regime del "prezzo-valore".

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ELENCO DEGLI ARTICOLI SUDDIVISI PER ARGOMENTO

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