NEWS: MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE DI TORINO E PROVINCIA

IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE IN TORINO E PROVINCIA

Il 19 giugno 2014 l'Osservatorio del Mercato Immobiliare ha pubblicato la NOTA TERRITORIALE relativa all'andamento del mercato immobiliare residenziale in Torino e Provincia nel secondo semestre del 2013.

La pubblicazione, che si compone di 31 pagine corredate di 35 tra tabelle e grafici esplicativi, analizza il mercato immobiliare delle abitazione in Torino città, provincia e con un breve cenno anche ai dati provenienti dalle altre provincie della regione piemontese.

La Nota rappresenta un utile strumento che permette agli operatori di settore e non di interpretare, attraverso i dati forniti dall'Agenzia delle Entrate, lo sviluppo del mercato immobiliare residenziale sul proprio territorio.

I parametri pubblicati sono quelli del secondo semestre del 2013 e comprendono, nell'ordine:

• il numero delle vendite suddivise per le 40 zone OMI di Torino e per singolo Comune della Provincia
• la variazione di vendite in percentuale rispetto all'anno precedente
• il rapporto percentuale tra vendite e stock di unità immobiliari
• la quotazione media a metro quadrato
• la variazione di vendite in percentuale rispetto al primo semestre 2013

L'appuntamento semestrale della Nota Territoriale dell'OMI costituisce un utilissimo strumento di lavoro per gli Agenti immobiliari che vogliono essere sempre aggiornati per informare nel modo più adeguato ed esaustivo la propria clientela.

LE NOTE TERRITORIALI DELL'OMI

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PREZZO VALORE E SALDO SUCCESSIVO ALL'ATTO PUBBLICO

IL MECCANISMO DEL PREZZO VALORE IN CASO DI SALDO DIFFERITO

Con la Risoluzione n. 53/E del 20 maggio 2014 l'Agenzia delle Entrate ha dato risposta ad un quesito di un contribuente, andando a chiarire un aspetto importante del cosiddetto meccanismo del "prezzo-valore".

Ai fini dell'applicazione del "prezzo-valore" e della relativa tassazione è necessario che le parti, aventi diritto, rendano in atto un'apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l'indicazione analitica dell'importo versato e delle modalità di pagamento del corrispettivo.

In mancanza di detta dichiarazione l'Amministrazione finanziaria può intervenire e sottoporre ad accertamento di valore l'immobile oggetto del trasferimento, nonché disapplicare la tassazione agevolata. 
Ma non solo.

Il problema nasce nel caso in cui le parti abbiano previsto il pagamento del saldo del prezzo successivamente al rogito notarile, non risultando per loro possibile fornire gli estremi di quei pagamenti che non sono stati ancora effettuati alla sottoscrizione dell'atto pubblico. In questo caso, chiedeva il contribuente, non si può applicare il beneficio del "prezzo valore"? Il quesito posto è di una certa rilevanza in quanto la violazione dell'obbligo di dichiarare in atto, oltre al valore effettivo della vendita, anche gli estremi dei pagamenti comporta:

• una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro ai fini dell'imposta di registro;
• l'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento di valore ex art. 52, comma 1 del T.U.R.;
• una sanzione di natura penale per dichiarazione mendace ex art. 76 D.P.R. n. 445/2000
• la disapplicazione della norma agevolata

L'Agenzia delle Entrate ha ritenuto che la tracciabilità possa essere pretesa solo in relazione a quei pagamenti che sono già stati effettuati alla data della sottoscrizione dell'atto pubblico. Per quanto concerne i pagamenti rinviati ad un momento successivo rispetto al perfezionamento degli atti di cessione di diritti immobiliari, l'obbligo può essere assolto fornendo sempre in atto gli elementi utili alla loro identificazione in termini di

• tempi
• importi
• modalità di versamento del saldo del prezzo

Queste indicazioni, peraltro, vengono riportate a tutela delle parti in quanto disciplinano le modalità ed i tempi dell'incasso del residuo prezzo.
In presenza di tali indicazioni l'Agenzia delle Entrate  ha escluso che possa essere irrogata la sanzione amministrativa e la correlata sanzione dell'assoggettamento dell'atto alla procedura di accertamento, con sostanziale disapplicazione del regime del "prezzo-valore".

CONSULTAZIONE RAPIDA

ELENCO DEGLI ARTICOLI SUDDIVISI PER ARGOMENTO

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IL NUOVO PROTOCOLLO DELL' IMMOBILE PER L'AGENTE IMMOBILIARE

PUBBLICATO IL NUOVO PROTOCOLLO "LIBRETTO DELL'IMMOBILE"

E' stato pubblicato, a cura della Redazione di Infocasa, con il contributo di alcuni colleghi e dei nostri consulenti, il nuovo Protocollo del libretto dell'immobile per gli agenti immobiliari. Esso consiste in un elenco di voci, da allegare al fascicolo dell'immobile che si è acquisito per la vendita  e che, attraverso una semplice operazione di "spunta", può diventare un utile promemoria che permette all'operatore di avere sempre ben presente quali informazioni dell'immobile sono a lui note e quali, invece, devono essere ancora raccolte o chiarite.

La pubblicazione di questo Protocollo ha molteplici finalità. Oltre alla sua praticità intrinseca, nel caso in cui questo promemoria venisse utilizzato da molti operatori immobiliari la sua diffusione permetterebbe di uniformare il lavoro facilitando le collaborazioni in quanto si andrebbe ad interagire con colleghi che utilizzano la stessa metodologia di lavoro. Inoltre, seppure questo elenco non rappresenti in alcun modo un protocollo a cui è tenuto l'agente immobiliare ad adeguarsi, pena una sua responsabilità professionale, è pur vero che costanti sentenze di Cassazione hanno continuamente alzato l'asticella del grado di professionalità che viene richiesto ad un mediatore perché possa venire considerato soddisfacente e corretto il suo operato e tale protocollo potrebbe aiutare l'operatore proprio in tal senso.

Per scaricare il Protocollo del libretto dell'immobile in formato .pdf clicca QUI.

In allegato al Protocollo è stato anche realizzato un comodo Vademecum che analizza, seppure in estrema sintesi, tutte le voci contenute nell'elenco, offrendo interessanti spunti da tenere a mente per una corretta commercializzazione dell'immobile.

Per scaricare il Vademecum in formato .pdf clicca QUI .

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La Redazione ringrazia per il loro prezioso ed insostituibile contributo

Andrea, Beppe, Giorgio, Giuseppe, Nicola e Stefano.

RIPARTIZIONE SPESE ACCESSORIE TRA PROPRIETARIO ED INQUILINO

LA NUOVA RIPARTIZIONE DELLE SPESE ACCESSORIE NELLE LOCAZIONI

Il 30 aprile 2014  la Confedilizia, unitamente ai 3 sindacati degli inquilini, Sunia, Sicet e Uniat ha registrato a Roma la nuova TABELLA ONERI ACCESSORI che fornisce chiare indicazioni su come ripartire le spese accessorie tra il proprietario e l'inquilino.

Rispetto alla precedente stesura, risalente ormai a 15 anni or sono, la nuova tabella presenta alcune novità importanti, prime fra tutte il fatto che il documento sia frutto di un accordo condiviso tra le principali sigle sindacali di categoria, aspetto che dà un peso maggiore al documento, oltre all'avvenuta registrazione dello stesso che ha conferito, oltre alla data certa, una maggiore ufficialità all'accordo raggiunto.

Nel dettaglio, si può dire che, in linea di massima, all’inquilino spettano sempre tutte le spese di manutenzione ordinaria, di riparazione e gestione degli impianti nonché quelle dei consumi legati alle varie utenze; ai proprietari, invece, spettano le spese di manutenzione straordinaria e quelle di rifacimento o di installazione di nuovi impianti nonché per la loro messa a norma.

Per fare un esempio, le spese per l’installazione o la sostituzione di un impianto da fonti rinnovabili competono al locatore, mentre quelle per la sua manutenzione e quelle legate ai consumi spettano al conduttore.

In ogni caso, l'utilizzo di queste tabelle permette di risolvere, sul nascere, questioni che potrebbero poi trascinarsi fino a trasformarsi in litisconsorzio tra le parti.

Un altro motivo, legato all’aggiornamento di queste tabelle di ripartizione delle spese, è dato dal fatto che nel corso degli anni si è reso necessario adeguarsi alle numerose innovazioni tecnologiche  che oggi sono di uso comune, come gli impianti di videosorveglianza, il cablaggio dei condomini, l’installazione di antenne satellitari o di impianti integrati per la produzione di energia da fonti rinnovabili.

Il principio su cui si fonda questa nuova Tabella di oneri accessori consiste in una rigorosa delimitazione degli ambiti di spesa tra l’uno e l’altro soggetto interessato e, per i nuovi contratti, potrà essere semplicemente richiamata, senza bisogno quindi di allegarla e di andare incontro ad ulteriori spese di bollo.

E' consigliabile pertanto inserire in contratto la seguente clausola: "Oneri: le parti si danno e prendono reciprocamente atto che gli oneri accessori tutti, legati al presente contratto di locazione, saranno ripartiti in base alla Tabella oneri accessori - ripartizione fra locatore e conduttore - concordata tra Confedilizia e Sunia – Sicet – Uniat, registrata il 30 aprile 2014 a Roma, presso l'Ufficio Territoriale Roma 2 dell'Agenzia delle Entrate, al n. 8455/3".

Quanto sopra, fermo restando l'obbligo di utilizzare la Tabella oneri accessori contenuta nel D.M. 30/12/2002 quale ALLEGATO G, in caso di contratti di locazione sottoscritti a canone concordato.
In ogni caso, è consigliabile prendere queste tabelle come punto di riferimento anche per i contratti già in essere in modo tale da chiarire fin da subito eventuali dubbi o divergenze che dovessero sorgere tra proprietario ed inquilino evitando così il ricorso a procedure legali più costose.

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AUGURI DI BUONA PASQUA

La Redazione augura
Buona Pasqua
a tutti i suoi Lettori

ALIQUOTA CEDOLARE SECCA AL 10% PER GLI AFFITTI A CANONE CONCORDATO

CEDOLARE SECCA AL 10% PER GLI AFFITTI CONCORDATI

Il Decreto Legge n. 47/2014, entrato in vigore il 29 marzo 2014, ha stabilito all'art. 9 comma 1 che per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota  prevista  all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (come modificato dall'articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124), e' ridotta al 10 per cento.

Si ricorda che la suddetta aliquota, applicata ai contratti di locazione a canone concordato, con adesione al regime fiscale della cedolare secca (con l'esclusione, pertanto, dei contratti di locazione di natura transitoria), era stata inizialmente fissata al 19%, ed aveva già subito una prima riduzione al 15% nel 2013.

Per completezza di informazione, si rammenta anche che il suddetto decreto dovrà essere convertito in legge entro 60 giorni dalla sua promulgazione per dare alla norma un'efficacia definitiva.

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AGENTE IMMOBILIARE ED ANTIRICICLAGGIO

LE NORME ANTIRICICLAGGIO E GLI AGENTI IMMOBILIARI

Il Decreto Legislativo n. 231/2007 con il quale il nostro ordinamento ha recepito, dandone attuazione, la direttiva della Comunità Europea n. 2005/60/CE, ha introdotto, ormai da sette anni e senza che intervenissero sostanziali modifiche, numerosi adempimenti in materia di antiriciclaggio per gli agenti immobiliari (di cui alla legge 39/1989 e s.m.i.), come individuati dall'art. 14, comma 1, paragrafo f.

Le disposizioni contenute nella norma di legge sono state integrate, nel tempo, anche da alcuni chiarimenti forniti dal Ministero dell'Economia e delle Finanze.

Gli agenti immobiliari, nell'abituale esercizio della loro attività, sono tenuti ad osservare gli obblighi previsti dalla normativa antiriciclaggio, così come individuati dall'art. 17, tra i quali spicca l'adeguata verifica del cliente attraverso la sua identificazione e la dichiarazione resa e sottoscritta dal cliente stesso ai sensi dell'art.21.

Con riferimento all'obbligo di registrazione di cui all'art.36, gli agenti immobiliari possono alternativamente:

• istituire il Registro della Clientela nel quale riportare i soli dati identificativi del cliente, oltre a conservare in apposito fascicolo la documentazione concernente l'operazione e tutte le informazioni relative a detta operazione;
•  istituire (o mantenere per chi già lo ha fatto) l'Archivio Unico Informatico.

Inoltre, l'Agente Immobiliare deve:

• conservare nel "Fascicolo del Cliente " la documentazione acquisita ai fini dell'assolvimento dell'obbligo di adeguata verifica della clientela, (copie documenti identità, copie procure , copie visure camerali, registro imprese, scritture private di natura negoziale, mezzi di pagamento e atti pubblici);
• segnalare le operazioni sospette, tenendo sempre conto degli indicatori di anomalia ;

L'adeguata verifica della clientela consiste nella procedura di:

• identificazione del cliente per verificarne l'identità sulla base di un valido documento;
• identificazione dell'eventuale "titolare effettivo" dell'operazione occasionale e/o del rapporto continuativo sempre a mezzo della dichiarazione ai sensi articolo 21 che il cliente dovrà compilare per sé e anche per l'eventuale titolare effettivo, dichiarazione con la quale il cliente dovrà altresì precisare gli scopi e la natura dell'attività (operazione occasionale/rapporto continuativo o prestazione) che viene richiesta; 

ULTERIORI OBBLIGHI DELL'AGENTE IMMOBILIARE

1. elaborare una Scheda di Valutazione del Rischio (in sede di identificazione del cliente) relativamente al cliente e alla sua attività concludendo con una valutazione soggettiva in riferimento alle indicazioni e prescrizioni di cui al Dlgs 231/2007, attribuendo una classe di rischio al cliente stesso;
2. conservare la documentazione per 10 anni;
3. avere la conoscenza diretta del cliente nel corso dell'attività di intermediazione e mantenere un controllo costante, sempre nell'ottica di valutare il potenziale rischio riciclaggio. Qualora l'agente immobiliare non possa, o non sia in grado di effettuare detta verifica deve astenersi dall'instaurare il rapporto continuativo o a proseguire nella operazione occasionale con il cliente e deve valutare se effettuare la segnalazione di possibile operazione sospetta agli organi competenti;
4. obbligo, nello svolgimento della propria attività professionale, di illustrare la normativa antiriciclaggio in generale ed in particolare per quanto applicabile all'attività stessa alla clientela ,elencando in modo chiaro e comprensibile anche i divieti imposti quali, ad esempio, la non trasferibilità degli assegni per pagamenti vari di valore uguale o superiore a Euro 1.000,00 ovvero l'uso del contante per cifre uguali o superiori ad euro 1.000,00

Tutti gli obblighi e gli adempimenti previsti sussistono per un agente immobiliare nella attività di intermediazione immobiliare di permuta e compravendita di beni immobili, di attività di intermediazione nella cessione/affitto di aziende e nei contratti di locazione urbane /affitti per un valore pari o superiore ad euro 15.000,00.

Poiché il MEF non ha ancora dato una chiara indicazione in merito alla corretta interpretazione delle modalità di calcolo del valore della soglia minima nei contratti di locazione, in via del tutto prudenziale si suggerisce di tenere conto del valore del canone annuale e dell'importo dell'eventuale deposito cauzionale.

L'obbligo di dar corso a tutti gli adempimenti antiriciclaggio scatta al momento della conclusione del contratto (proposta accettata/preliminare o, in mancanza dello stesso, atto definitivo) e non già al momento del conferimento dell'incarico (salvo che con l'incarico si generi un rapporto continuativo) o della sottoscrizione della proposta: in questi ultimi due casi sarà sufficiente provvedere a redigere ed a farsi controfirmare dal cliente il Modello di adeguata verifica della clientela e la Scheda di Valutazione del Rischio.

Per riassumere, quando un cliente conferisce un incarico a vendere od a locare un immobile, ovvero quando sottoscrive una proposta d’acquisto/di conduzione in locazione (sempre per importi pari o superiori ad euro 15.000,00), è bene che l’agente immobiliare si attivi per:

1. farsi rilasciare il consenso al trattamento dei dati, ovviamente previa informativa, ai sensi del Decreto Legislativo n. 196/2003 (Privacy);
2. fare la copia di un documento valido del cliente e fargli sottoscrivere la scheda dell’adeguata verifica della clientela debitamente compilata;
3. inserire i documenti di cui ai punti che precedono nel fascicolo inerente la pratica in corso;
4. redigere la scheda di valutazione del rischio;
5. se l’affare si conclude, entro 30 giorni dalla conclusione dell'affare, registrare i dati dei clienti nell’Archivio unico informatico ovvero nel Registro della clientela, numerando il fascicolo dell’operazione di cui al punto che precede ed indicando tale numero nella registrazione dei dati.

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