I CONTRATTI TIPO PER LA LOCAZIONE AGEVOLATA: IL D.M. 30 DICEMBRE 2002

I CONTRATTI TIPO PER LA LOCAZIONE AGEVOLATA

Il Ministro delle Infrastrutture, di concerto con il Ministro dell'Economia, ha emanato il D.M. 30 dicembre 2002 con cui fissa i criteri generali per la realizzazione degli Accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione agevolati, ai sensi dell'art. 2 comma 3 L. 431/98, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell'art. 5 commi 1, 2 e 3 della stessa legge. 

Al presente Decreto erano stati allegati i contratti-tipo ed una tabella per la ripartizione degli oneri accessori.

L'art 7 stabiliva, ai fini della decorrenza dell'obbligatorietà ad utilizzare i contratti tipo che "l'adozione dei tipi di contratto allegati diviene obbligatoria, negli ambiti territoriali interessati, a partire dalla sottoscrizione, sulla base dei criteri indicati nel presente decreto, degli Accordi territoriali da parte delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
In mancanza di sottoscrizione degli Accordi in sede locale, i contratti vengono stipulati sulla base degli Accordi territoriali e integrativi previgenti, fino all’emanazione del decreto ministeriale di cui all’articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431".

Allegato A: Locazione abitativa agevolata (proprietà individuale)

Allegato B: Locazione abitativa agevolata (grande proprietà)

Allegato C: Locazione abitativa di natura transitoria (proprietà individuale)

Allegato D: Locazione abitativa di natura transitoria (grande proprietà)

Allegato E: Locazione abitativa per studenti universitari (proprietà individuale)

Allegato F: Locazione abitativa per studenti universitari (grande proprietà)

Allegato G: Tabella ripartizione spese oneri accessori

- Per consultare i criteri per il calcolo del canone d'affitto sulla base degli accordi territoriali vigenti per la Città di Torino, contenuti nella pagina Lo.C.A.Re., cliccare QUI.
- Per visionare il rinnovo degli Accordi Territoriali del Comune di Torino del 25 settembre 2013, cliccare QUI. Per la tabella delle Aree, cliccare QUI.
- Comune di Torino: Locazione abitativa parziale di appartamento di natura transitoria.
- Comune di Torino: Locazione abitativa parziale di appartamento a studenti universitari.
- Per scaricare la Tabella degli Oneri Accessori, clicca QUI.

Con riferimento ai contratti di natura transitoria, di durata non inferiore ad un mese e non superiore a 18 mesi, è bene ricordare che l'art. 2 comma 2 del succitato decreto stabilisce che "i  canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti nelle aree metropolitane  di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall’articolo 1. Gli Accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all’articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431". 
In altre parole, nelle aree individuate dall'art. 2, per i contratti di locazione di natura transitoria il canone di locazione sarà calcolato sulla base degli Accordi Territoriali. Altrove, il canone deve intendersi libero. In entrambi i casi, si dovranno comunque utilizzare i contratti tipo predisposti (Allegato C e Allegato D).

DECRETO MINISTERIALE 14/07/2004

IL SENTIMENT DEL MERCATO IMMOBILIARE

IL SENTIMENT DEL MERCATO IMMOBILIARE E L'INDICE FIUPS

Sono stati pubblicati i risultati del questionario per la rilevazione del "Sentiment del mercato immobiliare" relativi al secondo quadrimestre del 2012. Questo studio è stato condotto dal Dipartimento di Economia dell'Università di Parma in collaborazione con la Federimmobiliare e la società Sorgente Group s.p.a.

L'analisi della percezione riscontrata tra gli operatori e gli investitori istituzionali sull'andamento del mercato immobiliare viene tradotta nell'indice FIUPS, acronimo di Federimmobiliare, Università degli Studi di Parma e Sorgente Group s.p.a.

Lo studio si propone, con la distribuzione di questionari e l'elaborazione dei dati raccolti, di analizzare la percezione e le aspettative di chi opera nel settore dell'industria immobiliare, in relazione all'andamento non solo del mercato ma anche degli investimenti nel comparto del Real Estate, con una particolare attenzione rivolta agli operatori della finanza immobiliare.

L'obbiettivo è di raccogliere dati che indichino una previsione, espressa dagli addetti ai lavori, su un campione di circa 200 intervistati operanti nella finanza immobiliare, nella progettazione, nella valutazione, nella consulenza, nel trading (oltre a notai, ingegneri, geometri ed architetti), sull'andamento del mercato immobiliare per i dodici mesi successivi.

La PUBBLICAZIONE, la cui esposizione esaustiva è presentata con una grafica elegante ed al tempo stesso efficace, ha rilevato che le previsioni continuano ad essere tutt'altro che positive. In particolare, l'80% del campione intervistato sostiene che l'attività del comparto immobiliare nei dodici mesi precedenti sia peggiorata. Il 38% prevede per i prossimi dodici mesi un peggioramento ed un altro 38% ritiene che assisteremo ad una sostanziale stabilità.

L'andamento dei prezzi, i tempi medi di vendita e lo sconto medio praticato da chi vende, evidenziano una condizione di mercato poco brillante, in cui si prevede un'ulteriore riduzione dei valori immobiliari, con conseguente aumento del divario tra domanda ed offerta.

NEWS: COMUNICATO STAMPA CORTE COSTITUZIONALE SULLA MEDIAZIONE CIVILE

COMUNICATO STAMPA DAL PALAZZO DELLA CONSULTA

Con un Comunicato Stampa emesso in data 24/10/2012 la Corte Costituzionale ha dichiarato la illegittimità costituzionale, per eccesso di delega legislativa, del d.lgs. 4 marzo 2010, n.28 nella parte in cui ha previsto il carattere obbligatorio della mediazione civile (art. 5 comma 1).

La Consulta ha così accolto la questione di legittimità costituzionale sollevata dal Tar del Lazio nel 2011.
In attesa del deposito delle motivazioni, resta comunque valido l'istituto della conciliazione in forma facoltativa.

AGGIORNAMENTO

In data 06 dicembre 2012 è stata depositata la Sentenza n. 272/2012.

CITTA' DI TORINO: IMU 2012

CITTA' DI TORINO: DELIBERATE LE NUOVE ALIQUOTE IMU 2012

Il Consiglio Comunale di Torino, riunitosi in sessione ordinaria, ha deliberato in data 29/10/12 (al punto 22 dell'o.d.g.) le nuove aliquote da applicare per il calcolo della seconda rata a saldo dell'IMU 2012.

L'Allegato 1 riporta elencate tutte le aliquote, le detrazioni previste e le percentuali di ripartizione tra Stato e Comune. 
Spicca, per la prima casa, la nuova aliquota dello 0,575%, che si mantiene tale anche nel caso di abitazione concessa in locazione a titolo di abitazione principale alle condizioni stabilite dagli Accordi Territoriali in vigore ai sensi della L.431/98 art. 2, comma 3 e art. 5 comma 2 e che sale all'1,06% nel caso di unità abitativa  non adibita ad abitazione principale del soggetto passivo.

L'imposta sulle aree fabbricabili è stata fissata allo 0,96%, mentre un'abitazione adibita ad abitazione principale, concessa dal proprietario in uso gratuito (es. comodato) a parenti di primo grado, che  la occupano quale loro abitazione principale e vi risiedono, sconta l'imposta allo 0,76%.
Per calcolare la base imponibile del proprio immobile, il Comune ha messo a disposizione uno schema riassuntivo. Una Pagina dedicata è stata invece predisposta per il calcolo ed il pagamento dell'imposta, utilizzando i codici tributo, istituiti con Risoluzione 35/E del 2012 dall'Agenzia delle Entrate, per il versamento tramite il Modello F24.
Per facilitare le operazioni di determinazione dell'imposta da parte del contribuente, il Comune ha reso disponibile sul suo sito un software per il Calcolo automatico dell'IMU che si può utilizzare avendo cura di modificare le aliquote base indicate dal programma.

ISTAT: I PREZZI DELLE ABITAZIONI

I PREZZI DELLE ABITAZIONI (IPAB) DEL SECONDO TRIMESTRE 2012 SECONDO L'ISTAT

Con la diffusione dei dati del secondo trimestre 2012, l'Istat avvia la pubblicazione dell'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie sia per fini abitativi sia per investimento. La pubblicazione dell'IPAB avviene nell'ambito di un progetto europeo mirato alla produzione di indici dei prezzi degli immobili residenziali come previsto da un Regolamento europeo di prossima emanazione.

Per consultare la pagina, cliccare QUI. 

Cliccando sulla dicitura "Testo integrale", a lato della comunicazione dell'ISTAT, è possibile scaricare in formato .pdf il documento contenente i grafici e gli indici dei prezzi delle abitazioni elaborati a partire dal primo trimestre 2010.

Mentre le rilevazioni evidenziano, su base nazionale, un leggero incremento dei prezzi delle abitazioni nuove, sulle abitazioni esistenti lo studio osserva una diminuzione dello 0,8% sul trimestre precedente e del 3,6% rispetto allo stesso trimestre del 2011.
La "Nota metodologica", anch'essa scaricabile in .pdf, informa che sono gli atti notarili di compravendita immobiliare a costituire la fonte informativa su cui l’Istat basa la costruzione degli indici dei prezzi delle abitazioni, avvalendosi della la banca dati del Registro.

NULLITA' DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO

LA NULLITA' DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO

RIFERIMENTI NORMATIVI

• Legge n. 431/1998. Art. 1 comma 4:" A decorrere dalla entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta".
• Legge n. 311/2004 (Finanziaria 2005). Art. 1 comma 346:" I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".
• Decreto Legislativo n. 23/2011. Art. 3 commi 8 e 9:" 8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio".

L'art. 1 della Legge n. 431/1998 ha espressamente previsto, per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati successivamente alla sua entrata in vigore (30/12/98), la forma scritta ai fini della loro validità.
Con il chiaro intento di limitare il fenomeno dell'evasione fiscale, la Finanziaria 2005 ha sancito, all'art. 1 comma 346, la nullità dei contratti di locazione non registrati (con l'esclusione dei contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni, per i quali non sussiste l'obbligo della registrazione), stipulati dopo l'entrata in vigore della norma (01/01/05).
A differenza della Legge n. 431/1998, il dettame contenuto nella Finanziaria 2005 trova applicazione sia per i contratti di locazione di natura abitativa, sia per i contratti di locazione commerciale.
Fin da subito, la disposizione di legge ha creato numerosi dubbi in ordine alla sua corretta applicazione. Lo dimostra l'esistenza, ormai corposa, di giurisprudenza non omogenea in materia. Alcune sentenze hanno interpretato la norma in senso restrittivo, sostenendo la tesi della nullità assoluta (ex art. 1418 c.c.), "non sanabile neppure con la registrazione tardiva del contratto" (tra le altre: Tribunale di Roma 30/09/10); un secondo orientamento configura la registrazione come condizione di efficacia del contratto di locazione: in altre parole, il contratto si perfeziona con l'accordo e la sottoscrizione delle parti ma diventa efficace dal momento della sua registrazione, facendo decorrere i suoi effetti dalla data in cui è stato stipulato (tra le altre: Tribunale di Modena 12/06/06; Tribunale di Asti 06/02/09). 
Altra giurisprudenza come, per esempio, la sentenza del Tribunale di Palermo del 25/03/09, sancisce l'inefficacia sopravvenuta per tutti quei contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge e non registrati.
Le perplessità manifestate dalla interpretazione più restrittiva (nullità assoluta), anche in sede di legittimità costituzionale, sono sfociate in diverse ordinanze di rigetto (tra cui la n. 420/2007 e la n. 398/2008), emesse dalla Corte Costituzionale chiamata ad esprimersi sulla questione della legittimità del comma in esame (nelle due fattispecie, rispettivamente dal Tribunale di Torino e dalla sezione distaccata di Ischia del Tribunale di Napoli). I giudici della Corte si sono espressi rigettando i ricorsi, sottolineando (tra le altre motivazioni) il carattere sostanziale della norma ed elevandola a norma imperativa (e non tributaria), la cui violazione determina la nullità ai sensi dell'art. 1418 c.c. già richiamato.
I dubbi sono tutt'altro che fugati e riguardano principalmente:
- l'aspetto processuale: è, dunque, improcedibile uno sfratto per morosità in presenza di un contratto di locazione non registrato e, pertanto, nullo?
- l'aspetto della tutela della parte più debole: l'inquilino, con la nullità del contratto, diventa soggetto occupante senza titolo e non può avvalersi delle disposizioni poste a sua tutela dalla normativa che regola le procedure di sfratto;
- l'aspetto fiscale: in assenza di un contratto di locazione, il proprietario dovrà restituire le somme percepite, che pertanto non potranno essere tassate, così come non lo saranno gli importi che otterrà a titolo di indennità, a seguito di azione di indebito arricchimento promossa nei confronti dell'inquilino-occupante che avrà, nel frattempo, goduto del suo immobile.
- l'aspetto giuridico: come può un contratto nascere perfettamente valido ed efficace tra le parti e diventare nullo dal trentunesimo giorno della sua stipula, qualora non sia intercorsa la sua registrazione?
Il legislatore è tornato sull'argomento con l'art. 3 comma 9 del D. Lgs. n. 23/2011 estendendo la sanzione della nullità per la mancata registrazione anche ai casi di simulazione di un contratto, sia in forma parziale, con l'indicazione di un canone di locazione inferiore a quello realmente percepito dal locatore, sia nel caso di un comodato d'uso volto a dissimulare un contratto di locazione in essere, con il corrispettivo celato al Fisco.
Va precisato che il comma 9 si applica, nel silenzio della legge, tanto ai contratti ad uso abitativo quanto a quelli commerciali, sottoscritti dopo la sua entrata in vigore in data 07/04/11 (vedi: Provvedimento 23/04/12 Tribunale di Palermo).
Ma la novità più importante l'ha introdotta il comma 8 nell'ambito della locazione abitativa; il disposto impone, in caso di un contratto di locazione non registrato nei termini di legge, che:

1. la durata della locazione sia di quattro anni a decorrere dalla data della registrazione tardiva, volontaria o d'ufficio;
2. alla scadenza, sia applicato il rinnovo di uguale periodo (4+4) così come previsto dall'art. 2 c. 1 L. 431/98;
3. il canone annuale sia pari al triplo della rendita catastale dell'immobile (salvo canone inferiore concordato tra le parti);
4. al canone così predeterminato sia applicato l'aumento pari al 75% della variazione dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai, rilevato dall'ISTAT.

La normativa del 2011, anziché risolvere i problemi riscontrati nell'applicazione del comma 346 della Finanziaria 2005, ha generato, da subito, nuove perplessità a riguardo della sua legittimità costituzionale e della disuguaglianza che si verrebbe a creare, con la sua applicazione, tra i diritti del locatore e quelli del conduttore nel caso, per esempio, di autonoma registrazione (tardiva) e di autoapplicazione del canone ridotto da parte dell'inquilino.
La mancanza di chiarezza sulla corretta interpretazione e conseguente applicazione delle norme contenute nella L. 311/2004 e nel D. Lgs. 23/2011, oltre ai dubbi che tali leggi sollevano ancora oggi sulla loro stessa legittimità costituzionale, consigliano che, sia i privati, sia gli operatori del settore, adottino tutte le cautele nel gestire quelle fattispecie contrattuali che potrebbero rientrare nella sfera di applicazione delle leggi sopra citate. 
In particolare, in presenza di un nuovo contratto di locazione si raccomanda di adempiere alle formalità della registrazione nei termini previsti (30 giorni dalla data della stipula), onde evitare di incorrere, per gli operatori del settore, in gravi responsabilità professionali.
Per ulteriori approfondimenti si consiglia di prendere visione anche della interpretazione resa dall'Agenzia delle Entrate:

• Circolare n. 26/E/2011 al paragrafo 9.3
• Circolare n. 47/E/2012 al paragrafo 4

COMUNE DI TORINO: UFFICI ANCHE OLTRE IL PRIMO PIANO

CITTA' DI TORINO: UFFICI ANCHE AI PIANI ALTI DEI CONDOMINI

Con un comunicato pubblicato in data 24/09/12 l'Ufficio Stampa della Città di Torino ha reso noto che il Consiglio Comunale ha adottato con delibera del 24 settembre 2012, su proposta dell'Assessore Ilda Curti, una modifica alla Variante Parziale n. 270 al P.R.G. consentendo l'insediamento di studi professionali (non a carattere direzionale), con l'esclusione dei laboratori artigianali, negli edifici residenziali della città, in piani diversi dal piano terra, dal primo piano e dai seminterrati.

Sarà quindi possibile adibire a studio professionale un appartamento attualmente ubicato ad un piano superiore al primo.

Resta immutata la facoltà del singolo condominio di dotarsi di regolamenti che proibiscano l'insediamento, nell'edificio, delle possibili destinazioni d'uso indicate nella delibera approvata dal Consiglio Comunale.
Per visionare la scheda informativa dell'atto di delibera contenente anche la data di esecutività, cliccare QUI.
Per completezza di informazione, viene allegato anche il Regolamento Edilizio del Comune di Torino, attualmente in vigore.

DOCUMENTO UTILE

Città di Torino: O.d.S. n. 3/2013. Prime indicazioni operative