REGISTRAZIONE CONTRATTI DI LOCAZIONE E AGEVOLAZIONI

REGISTRAZIONE CONTRATTI DI LOCAZIONE E AGEVOLAZIONI

L'Agenzia delle  Entrate,  con  la  Circolare n. 27/E  del  13  giugno 2016, ha affrontato  alcuni argomenti in tema di registrazione dei contratti di locazione e di agevolazioni fiscali.

La Legge di Stabilità per il 2016 ha riformulato l’art. 13 comma 1 della L.431/98 in tema di locazioni immobiliari introducendo l’obbligo, a carico del locatore, di provvedere, entro 30 giorni dalla data di stipula, alla registrazione del contratto trasmettendo, nei successivi 60 giorni dalla registrazione stessa, la documentazione dell’avvenuto adempimento al conduttore nonché, se presente, all’amministratore del condominio ai fini degli obblighi di tenuta della cosiddetta “anagrafe condominiale” di cui all’art. 1130 numero 6 del codice civile.

La Circolare 27/2016 al paragrafo 2.1 chiarisce che tale adempimento non ha modificato la disciplina fiscale (art.10 comma 1 del DPR 131/86) secondo cui l’obbligo di richiedere la registrazione del contratto rimane in capo alle parti contraenti ed agli agenti di affari in mediazione limitatamente alle scritture private non autenticate stipulate a seguito della loro attività. Pertanto tutti e tre i soggetti rimangono, dal punto di vista fiscale, obbligati in solido alla registrazione del contratto ed al pagamento della relativa imposta e, in caso di inadempimento, destinatari delle sanzioni previste dall’art.69 del DPR 131/86 ravvedibili, se vi sono i presupposti, ex art. 13 D.Lgs. 18 dicembre 1997 n.472.

Sempre in tema di contratti di locazione l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, con la nuova formulazione dell’art. 17 comma 1 del DPR 131/86, la proroga anche tacita dei contratti di locazione deve essere sempre comunicata all’Agenzia stessa e, a tal fine, occorre presentare, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento (termine che decorre dal giorno successivo alla scadenza del contratto oggetto di proroga tacita) il modello R.L.I. previo pagamento dell’imposta se dovuta.

Con riferimento all’agevolazione per l’acquisto della prima casa ed alla possibilità, introdotta dalla legge di stabilità per il 2016, di poter acquistare una nuova abitazione obbligandosi a vendere entro un anno quella a suo tempo acquistata con le agevolazioni stesse, il contribuente che si trovi nelle condizioni di non potere o volere rispettare l’impegno assunto  può presentare, all’Ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto originario,  apposita istanza di revoca dell’impegno assunto al trasferimento dell’immobile. In tal caso l’Agenzia riliquida l’imposta facendo pagare la differenza tra l’aliquota ordinaria e quella agevolata a suo tempo applicata nonché gli interessi. Non viene però irrogata la sanzione del 30 per cento della differenza di imposta.

Stefano Spina

Dottore commercialista in Torino

NEWS: NOTA TRIMESTRALE OMI DEL PRIMO TRIMESTRE 2016

PRIMO TRIMESTRE 2016: I DATI PUBBLICATI DALL'OMI

In data 07 giugno 2016 è stata pubblicata la Nota Trimestrale dell'OMI, realizzata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, con riferimento al primo trimestre 2016. 

La Nota ci segnala un mercato immobiliare in netta ripresa rispetto allo stesso periodo dello scorso anno; infatti, le compravendite risultano mediamente in aumento del 17,3%, mentre il solo comparto delle abitazioni segna un +20% di transazioni.

Stesso segno positivo anche per le pertinenze (+17,3%) e per il settore commerciale (+14,5%), mentre la ripresa del settore produttivo indica un trend positivo più contenuto (+7%), così come il terziario (+1,3%). Tra le grandi città, spiccano Torino, Genova e Milano le quali riportano gli incrementi maggiori nelle compravendite delle abitazioni, facendo registrare, rispettivamente, una crescita del 37,2%, del 27,8% e del 26%.

Come detto, le compravendite degli immobili residenziali nei primi tre mesi del 2016 sono state 115.135, in aumento del 20,6% rispetto allo stesso periodo del 2015. Il mercato registra una crescita più accentuata nei Comuni capoluogo (+22,9%) rispetto a quelli non capoluogo (+19,4%), mentre in riferimento alle aree territoriali la crescita risulta più sostenuta al nord (+24,1%), rispetto al centro (+18,5%) e al sud (+16%).

Il buon andamento del mercato delle abitazioni viene confermato dalle otto maggiori città capoluogo, che sono arrivate a raddoppiare il risultato del quarto trimestre 2015. Oltre ai tre capoluoghi sopra citati, bene quindi anche Napoli (+22%), Firenze (+21,7%), Bologna (+19,3%) e Roma che presenta una buona crescita, con il 12,5% di compravendite in più.

Anche nei settori non residenziali le compravendite risultano nel complesso in forte aumento; in particolare, cresce il volume delle transazioni del comparto commerciale (+14,5%) e di quello produttivo (+7%), mentre il terziario presenta sempre un dato positivo ma di minore entità (+1,3%). 

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La Redazione

OSSERVATORIO MERCATO IMMOBILIARE: RAPPORTO IMMOBILIARE 2016

NEWS: RAPPORTO IMMOBILIARE 2016

A distanza di due settimane, l'Agenzia delle Entrate ha presentato i suoi rapporti immobiliari 2016 a cura dell'OMI, l'Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Il primo documento riguarda il SETTORE RESIDENZIALE, mentre il secondo rapporto ha presentato i dati relativi agli IMMOBILI A DESTINAZIONE TERZIARIA, COMMERCIALE E PRODUTTIVA.

Il numero delle compravendite del settore residenziale, registrate nel corso del 2015, ammonta a complessive 449.000, contro le 429.000 transazioni realizzate nel 2014.
L'indice dei prezzi ci segnala, sempre per il 2015, un'ulteriore limatura al ribasso del 2,4%.
L'incremento delle vendite, in termini di percentuale, è risultato più sensibile al Nord-Est, e al Nord-Ovest, seguiti con delle buone performances dalle Isole.
Nel non residenziale, si è registrato un ulteriore calo dei prezzi per gli uffici, per il commerciale e per il produttivo.
Segni alterni sono invece stati riscontrati nel volume delle compravendite; mentre il produttivo ha segnato un'ulteriore pesante contrazione del 3,5%, gli uffici hanno contenuto il calo di transazioni a un -1,9%. L'unico settore che abbia incrementato il numero delle compravendite è il commerciale, con un + 1,9%.

ELENCO DEGLI ARTICOLI PUBBLICATI

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LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL LEASING ABITATIVO

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER IL LEASING ABITATIVO

La legge di stabilità per l’anno 2016 ha introdotto alcune modifiche sostanziali alla disciplina del leasing abitativo per i contratti stipulati dal 1.1.2016 al 30.12.2020.

Infatti, oltre che disciplinare in maniera puntuale i rapporti tra società di leasing ed utilizzatore in caso di mancato pagamento delle rate e di risoluzione del contratto, una prima norma dispone che le società di leasing, per le unità abitative (non censite nelle categorie catastali A/1, A/8 oppure A/9) e le loro pertinenze (una per categoria), in presenza delle condizioni per l’agevolazione “prima casa” in capo all’utilizzatore, usufruiscono per l’acquisto dall’originario proprietario dell’aliquota di registro agevolata dell’1,5%.

Tale agevolazione dovrebbe applicarsi (anche se si aspettano chiarimenti ufficiali) all’aliquota IVA, che dovrebbe essere al 4%, in caso di acquisto dall’impresa che ha costruito l’immobile.

Ai fini dell’agevolazione l’utilizzatore deve attestare le condizioni per poter usufruire di tale agevolazione nel contratto di locazione finanziaria, se registrato unitamente all’atto di trasferimento, oppure direttamente nell’atto di cessione.

Le condizioni sono, in estrema sintesi:

• la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile oppure il suo trasferimento entro 18 mesi (salvo i motivi di lavoro);
• la non titolarità di altra casa di abitazione nel comune ove è ubicato l’immobile;
• il non aver alcuna abitazione o parte di essa acquistata con l’agevolazione “prima casa”, oppure impegnarsi a venderla entro l’anno dalla data del contratto di leasing.

E’ stata anche introdotta una norma volta a tassare la cessione del contratto di leasing, avente ad oggetto un immobile abitativo, ad un utilizzatore ad un altro. Infatti in tal caso occorre pagare un imposta di registro del 9% (1,5% nel caso di immobili abitativi, non censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9,  ceduti a soggetti con i requisiti per la prima casa) calcolata sul corrispettivo pattuito per la cessione maggiorato della quota capitale del contratto di leasing compresa nei canoni futuri e del prezzo di riscatto.

Un secondo “pacchetto” di agevolazioni riguarda la possibilità, per l’utilizzatore di una abitazione in leasing, di poter detrarre dall’IRPEF un importo pari al 19% dei canoni di locazione e relativi accessori, nonché del prezzo di riscatto.

L’agevolazione si applica a tutti i contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto la casa di abitazione principale dell’utilizzatore, anche se non vi sono i presupposti per l’agevolazione “prima casa”, purché il suo reddito sia inferiore ad € 55.000 annui.

In presenza di tali requisiti la detrazione spetta, per i canoni di leasing, su di un importo annuo non superiore ad € 8.000,00 (€ 4.000,00 se l’utilizzatore ha un’età non superiore a 35 anni) e, per il prezzo di riscatto, su di un importo non superiore ad € 20.000,00 (€ 10.000,00 per gli over 35 anni) purché effettivamente pagati.

Entrambe le condizioni, reddito ed età, devono essere verificate alla data di stipula del contratto e rimangono immutate per tutta la durata dello stesso, nel senso che un utilizzatore di 34 anni alla data del contratto usufruirà, per tutta la durata dello stesso, della maggior detrazione calcolata su di un massimale di € 8.000,00.

Stefano Spina

Dottore commercialista in Torino

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TABELLA SAGGIO INTERESSI LEGALI 1942-2016

IL NUOVO SAGGIO DI INTERESSE LEGALE 2016

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SCARICA TABELLA USUFRUTTO 2016 CLICCANDO QUI

RIFORMA 2016 SULLE SANZIONI FISCALI

2016: LA RIFORMA DELLE SANZIONI FISCALI

La legge di stabilità per il 2016, anticipando al primo gennaio di quest’anno l’entrata in vigore della riforma sulle sanzioni fiscali di cui al Decreto Legislativo 158/2015, rivede gli obblighi relativi alle cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Originariamente, l’imposta relativa a tali adempimenti veniva versata dalle parti entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento e l’attestato di pagamento, ovvero il modello F23 e successivamente il mod. F24 ELIDE, dovevano essere presentati, nei successivi 20 giorni, all'Agenzia delle Entrate presso cui era stato registrato il contratto. In tal modo l’ufficio aveva modo di acquisire le modifiche inserendole nella banca dati dell’Anagrafe Tributaria.

Successivamente, con il passaggio dalla registrazione manuale dei contratti a quella telematica e, soprattutto con l’utilizzo del modello RLI, tali adempimenti risultavano anacronistici per cui, con la disposizione in commento, viene soppresso l’obbligo di presentare all’Ufficio l’attestato di pagamento in quanto di fatto non più praticato. Rimane invece fermo il termine di trenta giorni per procedere al pagamento dell’imposta ed, entro tale data, occorre ora presentare all’Ufficio, presso il quale è stato registrato originariamente il contratto di locazione, la comunicazione (modello RLI) relativa alle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.

Il mancato pagamento del tributo è sanzionato, ai sensi del novellato art.13 DLgs 18 dicembre 1997 n.471, con un importo pari al 30% dell’imposta non versata ridotto al 15% se il versamento viene effettuato con ritardo non superiore a 90 giorni. Tali sanzioni possono essere ravvedute.

Occorre evidenziare che la norma non prevede attualmente alcuna sanzione nel caso in cui venga effettuato il pagamento nei termini ma non si proceda all’invio o presentazione del modello RLI. Tuttavia le procedure automatizzate dell’Agenzia delle Entrate prevedono, in caso di mancata comunicazione della prorogata tacita del contratto, la sua cessazione d’ufficio anche se le clausole contrattuali ne prevedono la sua prosecuzione.

La legge di stabilità per il 2016 introduce anche una sanzione, prima mancante, per la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione dei contratti di locazione assoggettati alla “cedolare secca”. A partire dal 1 gennaio 2016, per effetto del nuovo art.3 co.3 DLgs 14 marzo 2011 n.23, tale inadempimento nei trenta giorni dal verificarsi dell’evento, viene sanzionato con l’importo fisso di euro 67, ridotto ad euro 35 se la presentazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni (e quindi entro 60 giorno dalla cessazione). Ad oggi, in assenza di una chiara indicazione da parte dell'Agenzia delle Entrate, la dottrina sostiene, nel merito, che anche tali sanzioni possano essere oggetto di ravvedimento con l'avvertenza che, trattandosi di violazione diversa dai versamenti, il ravvedimento nei 30 giorni dovrebbe essere pari a 1/9 di euro 35.

Infine, sono state anche ridotte le sanzioni in caso di tardiva registrazione con un ritardo non superiore a trenta giorni. In tal caso occorre pagare una sanzione amministrativa dal 60 al 120 per cento dell’imposta dovuta con un minimo di € 200 in luogo di quella ordinaria dal 120 al 240 per cento dell’imposta stessa. Tali sanzioni possono essere ravvedute.

Dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino