TABELLA SAGGIO INTERESSI LEGALI 1942-2016

IL NUOVO SAGGIO DI INTERESSE LEGALE 2016

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RIFORMA 2016 SULLE SANZIONI FISCALI

2016: LA RIFORMA DELLE SANZIONI FISCALI

La legge di stabilità per il 2016, anticipando al primo gennaio di quest’anno l’entrata in vigore della riforma sulle sanzioni fiscali di cui al Decreto Legislativo 158/2015, rivede gli obblighi relativi alle cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Originariamente, l’imposta relativa a tali adempimenti veniva versata dalle parti entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento e l’attestato di pagamento, ovvero il modello F23 e successivamente il mod. F24 ELIDE, dovevano essere presentati, nei successivi 20 giorni, all'Agenzia delle Entrate presso cui era stato registrato il contratto. In tal modo l’ufficio aveva modo di acquisire le modifiche inserendole nella banca dati dell’Anagrafe Tributaria.

Successivamente, con il passaggio dalla registrazione manuale dei contratti a quella telematica e, soprattutto con l’utilizzo del modello RLI, tali adempimenti risultavano anacronistici per cui, con la disposizione in commento, viene soppresso l’obbligo di presentare all’Ufficio l’attestato di pagamento in quanto di fatto non più praticato. Rimane invece fermo il termine di trenta giorni per procedere al pagamento dell’imposta ed, entro tale data, occorre ora presentare all’Ufficio, presso il quale è stato registrato originariamente il contratto di locazione, la comunicazione (modello RLI) relativa alle cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.

Il mancato pagamento del tributo è sanzionato, ai sensi del novellato art.13 DLgs 18 dicembre 1997 n.471, con un importo pari al 30% dell’imposta non versata ridotto al 15% se il versamento viene effettuato con ritardo non superiore a 90 giorni. Tali sanzioni possono essere ravvedute.

Occorre evidenziare che la norma non prevede attualmente alcuna sanzione nel caso in cui venga effettuato il pagamento nei termini ma non si proceda all’invio o presentazione del modello RLI. Tuttavia le procedure automatizzate dell’Agenzia delle Entrate prevedono, in caso di mancata comunicazione della prorogata tacita del contratto, la sua cessazione d’ufficio anche se le clausole contrattuali ne prevedono la sua prosecuzione.

La legge di stabilità per il 2016 introduce anche una sanzione, prima mancante, per la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione dei contratti di locazione assoggettati alla “cedolare secca”. A partire dal 1 gennaio 2016, per effetto del nuovo art.3 co.3 DLgs 14 marzo 2011 n.23, tale inadempimento nei trenta giorni dal verificarsi dell’evento, viene sanzionato con l’importo fisso di euro 67, ridotto ad euro 35 se la presentazione avviene con un ritardo non superiore a 30 giorni (e quindi entro 60 giorno dalla cessazione). Ad oggi, in assenza di una chiara indicazione da parte dell'Agenzia delle Entrate, la dottrina sostiene, nel merito, che anche tali sanzioni possano essere oggetto di ravvedimento con l'avvertenza che, trattandosi di violazione diversa dai versamenti, il ravvedimento nei 30 giorni dovrebbe essere pari a 1/9 di euro 35.

Infine, sono state anche ridotte le sanzioni in caso di tardiva registrazione con un ritardo non superiore a trenta giorni. In tal caso occorre pagare una sanzione amministrativa dal 60 al 120 per cento dell’imposta dovuta con un minimo di € 200 in luogo di quella ordinaria dal 120 al 240 per cento dell’imposta stessa. Tali sanzioni possono essere ravvedute.

Dott. Stefano Spina

Commercialista in Torino

DETRAZIONE FISCALE PER ACQUISTO BOX PERTINENZIALE

DETRAZIONE FISCALE PER L'ACQUISTO DI UN BOX PERTINENZIALE NUOVO

L'art 1 della Legge n. 449/97 ha introdotto da qualche anno la possibilità di avvalersi di uno sconto fiscale in caso di ristrutturazioni immobiliari. Tra gli interventi edilizi su edifici residenziali esistenti ammessi a detrazione Irpef del 50%, si annovera anche la costruzione di box auto pertinenziali.

La legge di Stabilità 2016 ha prorogato sino al 31 dicembre 2016 la detrazione al 50% confermando anche l’importo di Euro 96.000,00 quale limite in relazione alla singola unità immobiliare.

Premesso che la detrazione spetta esclusivamente se si acquista dal soggetto che ha costruito o ristrutturato il box o posto auto ed è limitata alle sole spese di costruzione/ristrutturazione, gli adempimenti sono molto semplici per cui è consigliabile, a chi sta per acquistare un immobile di nuova costruzione con il box pertinenziale, di richiedere al venditore l’attestazione dei costi sostenuti per la realizzazione dell’autorimessa.

Inoltre, la condizione essenziale per usufruire dell’agevolazione è la sussistenza del vincolo pertinenziale tra il box o il posto auto già realizzato e l’abitazione.

I requisiti indispensabili per beneficiare della detrazione sono:

– pagamento tramite bonifico bancario che riporti la causale del versamento (detrazione ex. articolo 16-bis del DPR 917/1986), il codice fiscale del beneficiario della detrazione che deve coincidere con chi dispone il bonifico, il codice fiscale o la partita Iva del costruttore; esistono appositi modelli per questo tipo di bonifico;

– attestazione dei costi da parte del costruttore che comprendono le spese di progettazione e di esecuzione dei lavori, le prestazioni professionali richieste, l’Iva, il bollo, i diritti pagati per le concessioni o assensi urbanistici e gli oneri di urbanizzazione. Restano espressamente esclusi la plusvalenza del venditore, le eventuali spese di intermediazione, il valore dell’area e i costi sostenuti dal costruttore per l’installazione del cantiere.

Con la Risoluzione n. 7/E/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, nel caso in cui prima della stipula definitiva dell'atto di compravendita siano stati versati degli acconti pagati con bonifico, lo sconto viene riconosciuto anche su questi acconti purché esista un preliminare di vendita registrato da cui risulti chiaramente il vincolo di pertinenzialità dell'autorimessa rispetto alla casa di proprietà.

In caso contrario, cioè in assenza di registrazione del compromesso, non può essere riconosciuto il bonus perché non esiste un documento, avente data certa, comprovante tale vincolo. La detrazione sarà pertanto limitata a quanto pagato in sede di saldo.

La detrazione è riconosciuta anche nel caso in cui la data del bonifico sia la stessa della stipula dell'atto notarile, purché il pagamento sia stato fatto in un orario precedente al rogito; infatti, anche se il legame con l'abitazione non è definito al momento del pagamento, la pertinenzialità viene riconosciuta se l'atto è stipulato nel medesimo giorno.

E’ bene qui sottolineare che il 50% di detrazione opera sui costi attestati dal costruttore e non sul prezzo del box.

ESEMPIO

Prezzo box = Euro 20.000

Costi box = Euro 13.000

Bonifico di Euro 20.800 (euro 20.000 + Iva 4%)

Detrazione di Euro 6.500 (pari al 50% di euro 13.000).

L'Agenzia informa

Circolare AdE n. 43/2016

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LEGGE DI STABILITA' 2016: ALCUNE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE

LEGGE DI STABILITA' 2016: ALCUNE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE

AGEVOLAZIONE IMPOSTA DI REGISTRO PRIMA CASA

La Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208/2015) ha stabilito che l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” si applica anche nel caso in cui l’acquirente sia ancora in possesso del suo immobile acquistato con lo stesso beneficio purché quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, il nuovo acquisto sarà soggetto a tassazione ordinaria oltre a sanzione, così come previsto dall’art. 1 comma 4 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131/86. Da una prima lettura sembrerebbe non essere più impeditivo, quindi, il possesso di una abitazione nel medesimo Comune se acquistata con agevolazioni, mentre una casa, acquistata (nello stesso Comune) senza agevolazioni, risulterebbe, al contrario, impeditiva per l’applicazione della suddetta norma che, per inciso è il comma 4-bis introdotto all’art. 1, sempre della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131/86. Altro fattore da tenere presente è quello rappresentato dal credito d’imposta per il riacquisto, che spetta a chi venda una prima casa e poi riacquisti un’altra “prima casa” entro un anno da detta vendita. Dato che la nuova normativa contenuta nella legge di Stabilità del 2016 permette (ai fini della agevolazione “prima casa”) la vendita posteriore al nuovo acquisto, non si realizzerebbe in tale circostanza la richiesta sequenza (vendita/acquisto) che costituisce l’attuale presupposto per maturare il credito d’imposta.

DETRAZIONE IVA PER ACQUISTO IMMOBILI IN CLASSE A o B

La Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208/2015) dispone, per gli acquisti, effettuati dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B, cedute da imprese costruttrici, la detrazione IRPEF, dall’imposta lorda, del 50% dell’IVA versata sul corrispettivo d’acquisto e ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi. Allo stato, si ritiene che tale detrazione si applichi in tutti i casi in cui la vendita sia soggetta ad IVA, cioè sia qualora avvenga nei 5 anni dalla fine lavori, sia dopo tale data qualora l’impresa eserciti l’opzione per l’assoggettamento ad IVA

RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE

Con la Legge di Stabilità (L. n. 208/2015), sono prorogate le detrazioni per gli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica. Pertanto, rimangono anche per il 2016 le attuali misure, rispettivamente fissate al 65% per gli interventi di riqualificazione energetica (compresi quelli riguardanti le parti comuni degli edifici condominiali) e al 50% per le ristrutturazioni e per il relativo acquisto di mobili. Saranno quindi prorogati al 31 dicembre 2016 tutti i bonus edilizi, cioè quelli per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, per il risparmio energetico “qualificato” degli edifici, per le schermature solari, per gli impianti di climatizzazione invernale dotati di calore alimentati da biomasse combustibili e per le misure antisismiche.

ACQUISTO PRIMA CASA IN LEASING

Sempre la Legge di Stabilità 2016 ha introdotto un nuovo contratto di locazione finanziaria di immobili da adibire ad abitazione principale.

In base ad esso la società di leasing si obbliga ad acquistare o far costruire l’immobile su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore il quale, alla scadenza del contratto, ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore, la società di leasing ha diritto alla restituzione dell’immobile ed è tenuta a corrispondere a quest’ultimo quanto ricavato dalla vendita del bene dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto; l’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.

L’utilizzatore può richiedere alla società di leasing la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per un periodo massimo non superiore a 12 mesi, una sola volta nel corso dell’esecuzione del contratto, con successiva proroga automatica del contratto per il periodo di sospensione dello stesso.

Tale richiesta può essere presentata esclusivamente in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale o per limiti di età.

Al rilascio dell’immobile da adibire ad abitazione principale, oggetto della loca­zio­ne finanziaria, si applica il procedimento di sfratto.

Inoltre, viene introdotta una nuova detrazione dall’IRPEF per coloro che acquistano la casa da destinare ad abitazione principale attraverso un contratto di lo­ca­­zio­ne finanziaria. In tal caso dal­l’IRPEF lorda si può detrarre un importo pari al 19% per:

• i canoni di locazione finanziaria ed i relativi oneri accessori;
• il costo di riscatto dell’unità immobiliare.

RIVALUTAZIONE VALORE TERRENI

La Legge di Stabilità 2016 reintroduce la possibilità di rideterminare il costo o valore fiscale di acquisto dei terreni, edificabili e non, posseduti, al di fuori del regime d’impresa, alla data dell’1.1.2016, affrancando in tutto o in parte le plusvalenze latenti.

L’aliquota da applicare sull’intero valore rivalutato è del­l’8%.

Per beneficiare dell’agevolazione, occorre che entro il 30.6.2016:

• un professionista abilitato (es. dottore commercialista, geometra, inge­gnere, ecc.) rediga e asseveri la perizia di stima della partecipa­zione o del terreno;
• il contribuente versi l’imposta sostitutiva integralmente ovvero, in caso di rateizzazione, la prima delle tre rate annuali di pari importo.

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SANTO NATALE 2015

LA REDAZIONE DI INFOCENTOCASE E LA CENTOCASE

AUGURANO A TUTTI I LETTORI
AI PROPRI CLIENTI E AI COLLEGHI

UN FELICE NATALE E UN PROSPERO ANNO NUOVO

NULLA LA PATTUIZIONE SUL MAGGIOR CANONE DI LOCAZIONE IN NERO

NULLI GLI ACCORDI CHE PREVEDONO CANONI MAGGIORATI IN NERO

La Corte di Cassazione, Sezioni Unite, con sentenza n. 18213 del 17/09/2015 è intervenuta su un caso tutt'altro che infrequente di una scrittura privata (esplicitamente concepita con finalità di evasione fiscale) con la quale il proprietario e il conduttore, accanto al contratto di locazione regolarmente scritto e registrato, prevedevano il pagamento di una somma maggiore rispetto a quella evidenziata dal contratto cosiddetto "ufficiale".
La Corte si è espressa chiaramente per la nullità della seconda scrittura che andava a sostituire quella ufficiale, motivando la decisione non nella mancata o nella tardiva registrazione della scrittura elusiva (la quale, nel caso esaminato dalla Corte, era stata registrata in corso di causa), bensì nella violazione di legge da cui discende una nullità assoluta e insanabile, in quanto la scrittura dissimulata, contenente il canone oggettivamente pattuito "in nero" è stata considerata, nell'ambito delle locazioni abitative quali quella oggetto della vertenza, palesemente contraria al divieto imposto al locatore dall'art. 13 comma 1 della Legge 413/98 che recita:" E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato".
Con la nullità della seconda scrittura, il conduttore è quindi legittimato a richiedere la restituzione delle maggiori somme versate rispetto al minore canone fittiziamente e simulatamente pattuito nel primo contratto, cioè quello inizialmente registrato. L'azione di restituzione da parte del conduttore può essere esperita in qualsiasi momento nel corso del rapporto di locazione e comunque anche entro sei mesi successivi all'effettivo rilascio dell'immobile locato; questa seconda facoltà viene riconosciuta al conduttore al fine di evitare possibili ritorsioni da parte del locatore (una su tutti, il mancato rinnovo alla prima scadenza) ma, soprattutto, per consentire all'inquilino di richiedere al proprietario anche quelle somme versate ma cadute in prescrizione (decennale).

Sentenza Corte Cass. Sez. III n. 7634/2016

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NOTA TERRITORIALE PRIMO SEMESTRE 2015

L'ANDAMENTO DEL MERCATO DELLE ABITAZIONI IN PIEMONTE

E’ stata recentemente pubblicata la Nota Territoriale, settore residenziale, riferita al primo semestre del 2015 per il Territorio di Torino, redatta dall’ufficio provinciale, con il supporto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

La nota evidenzia come, nei primi sei mesi del 2015 Torino ha totalizzato ben il 57,6% dell’intero mercato immobiliare residenziale piemontese. Nel dettaglio, si rileva come all’aumento delle transazioni (4.814 abitazioni, + 3,6% rispetto allo stesso periodo del 2014) non sia corrisposto un rialzo delle quotazioni medie che, invece, sono mediamente diminuite del 2%.

La Nota ha registrato un aumento del volume degli scambi anche negli altri comuni capoluogo del Piemonte, dove spiccano Alessandria, con +18,2%, e Vercelli, che guadagna il 16,3 per cento. Fanno eccezione Asti e Novara, in flessione, rispettivamente, del 5,7% e del 5,0%. Le quotazioni degli immobili negli altri comuni capoluogo risultano negative e con cali maggiori a Biella (-5,6%) e Novara (-4,7%) mentre risultano stabili i prezzi ad Alessandria e a Cuneo.

Forti flessioni delle compravendite di abitazioni si sono registrate nelle macroaree “bassa val di Susa” (-12,6%), Eporediese (-13.4%) e “zone montane ovest” (-21%); l’Eporediese, in particolare, mostra anche un consistente calo dei prezzi con una perdita di circa 14 punti percentuali.

I prezzi delle case diminuiscono in tutte le macroaree provinciali tranne che in bassa val di Susa (+3,2%), nel pinerolese (+0,8%) e in val Sangone (+6,6).

Torino città è suddivisa in 41 zone; a Santa Rita Mirafiori è stato effettuato il maggior numero di compravendite (657 Ntn), seguono zona corso Palermo (329 Ntn), zona San Paolo Spina 1 (335 Ntn), zona Madonna di Campagna (327 Ntn) e zona Aeronautica Parella (368 Ntn).

Le zone più quotate hanno volumi di scambio più ridotti. In particolare, tra le zone più costose, si confermano via Roma (3.133 euro/mq), Carlo Emanuele II (3.105 euro/mq), Vinzaglio (3.044 euro/mq), Valentino (3.100 euro/mq), Crimea (3.075 euro/mq) e Duca d’Aosta (2.950 euro/mq).

L’incremento di valore maggiore (+8,3%) si è rilevato nella zona San Salvario che, storicamente, è la zona centrale meno apprezzata ma soggetta a una continua riqualificazione urbana. Tutte le altre zone segnalano flessioni dei prezzi rispetto allo stesso semestre dell’anno precedente, in particolare la zona di via Garibaldi (-8,8%) e di Porta Palazzo (-9,5%).

Infine, da segnalare che le abitazioni maggiormente compravendute dai torinesi sono state prevalentemente quelle di dimensioni piccole e medio piccole, comprese tra i 50 e gli 80 metri quadri.

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