L'ANDAMENTO DEI PREZZI DELLE ABITAZIONI: I DATI ISTAT DEL II TRIMESTRE 2014

ABITAZIONI: I DATI DELL'ISTAT PER IL II TRIMESTRE 2014

Il 3 ottobre ultimo scorso l'ISTAT ha divulgato la sua relazione sull'andamento dei prezzi delle abitazioni in Italia. 

Il periodo in esame è il secondo trimestre 2014 e l'indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, sia per fini abitativi sia per investimento, è risultato inferiore dello dello 0,6% rispetto al trimestre precedente e del 4,8% nei confronti dello stesso periodo del 2013. 

Le flessioni congiunturali e tendenziali - ha comunicato l'ISTAT - sono dovute alle diminuzioni dei prezzi sia delle abitazioni esistenti (-0,7% rispetto al primo trimestre 2014, -5,7% rispetto allo stesso trimestre del 2013) sia di quelle nuove (-0,2% su base congiunturale, -2,7% su base annua). 

In media, nel primo semestre del 2014, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, i prezzi delle abitazioni diminuiscono del 4,9%, sintesi di un calo del 2,8% per quelle nuove e del 5,8% per quelle esistenti.

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ANTIRICICLAGGIO: ELIMINATO OBBLIGO COMUNICAZIONE PEC

ANTIRICICLAGGIO: ELIMINATO L'OBBLIGO DI COMUNICARE LA P.E.C. ALL'AdE

Con la Risoluzione n. 88/E di ieri, 14 ottobre 2014, l'Agenzia delle Entrate ha eliminato l'adempimento che obbligava tutti i professionisti destinatari della normativa antiriciclaggio a comunicare al Fisco, entro il prossimo 31 ottobre, il proprio indirizzo PEC.

Attraverso questa Risoluzione, l'AdE di fatto riconosce l'inutilità del provvedimento congiunto Agenzia delle Entrate-Guardia di Finanza (prot. 2014/105953) dell'8 agosto u.s. in quanto tali indirizzi sono già reperibili e liberamente consultabili nei registri tenuti dalle Pubbliche Amministrazioni, in particolare l'INI-PEC, l'indice nazionale degli indirizzi di posta elettronica certificata.

Secondo la suddetta Risoluzione, in un'ottica di semplificazione degli adempimenti, è ragionevole ritenere che l'aggiornamento del registro degli indirizzi PEC possa essere effettuato dall'Agenzia delle Entrate, acquisendo direttamente questi indirizzi dal pubblico elenco INI-PEC.

Pertanto, i soggetti che hanno già provveduto a comunicare il proprio indirizzo PEC e, più precisamente:

• le società e le imprese individuali al Registro delle Imprese
• i professionisti ai rispettivi Ordini
• le pubbliche amministrazioni al Centro nazionale per l'informatica nella pubblica amministrazione

non sono tenuti all'adempimento di cui al punto 6 del provvedimento dell'8 agosto 2014.

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ACQUISTO DI IMMOBILE DA LOCARE: LE AGEVOLAZIONI FISCALI

AGEVOLAZIONI FISCALI PER GLI IMMOBILI ACQUISTATI

E DESTINATI A ESSERE LOCATI

Con l’art. 21 del DL 133/2014 (convertito con modificazioni nella Legge n. 164/2014, pubblicata sulla G.U. n. 262/2014) sono state introdotte disposizioni volte ad incentivare l’investimento dei privati in abitazioni:

• di nuova costruzione o che siano state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia;
• dotate di elevate prestazioni energetiche;
• da destinare alla locazione.

Viene infatti prevista, per le persone fisiche non esercenti un’attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% delle spese sostenute per:

• l’acquisto di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione o che siano state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia, cedute da imprese di costru­­zione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato detti interventi;
• le prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione di unità immobiliari residenziali su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.

Secondo il testo del decreto sono agevolati gli acquisti di unità immobiliari residenziali effettuati dall’1.1.2014 al 31.12.2017. Tale limitazione temporale si applica anche in relazione alle spese soste­nu­te per la costruzione in proprio delle unità immobiliari

La deduzione del 20% spetta a condizione che:

• entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’unità immobiliare venga destinata alla locazione in via continuativa per almeno 8 anni. Tuttavia, il diritto alla deduzione non viene meno se, per motivi non impu­ta­bili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso degli 8 an­ni e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della risoluzione del precedente contratto;
• il locatore ed il locatario non siano parenti entro il primo grado (sono parenti di primo grado ad esempio il padre ed il figlio);
• l’unità immobiliare sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili di pregio);
• l’unità immobiliare non sia ubicata nelle zone destinate ad usi agricoli (zone E ai sensi del DM 3.4.68 n. 1444);
• l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B ai sensi dell’Allegato 4 del DM 26.6.2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente;
•  il canone di locazione non sia superiore:

o   a quello cosiddetto “concordato” sulla base degli accordi definiti in sede lo­cale ai sensi dell’art. 2 co. 3 della L. 9.12.98 n. 431;

o      oppure a quello definito in ambito locale per gli alloggi di “edilizia con­ven­zio­nata”;

o    oppure a quello definito in ambito comunale (c.d. “edilizia a canone speciale”) ai sensi dell’art. 3 co. 114 della L. 24.12.2003 n. 350.

Per l’acquisto o la realizzazione delle suddette unità immobiliari destinate alla lo­ca­zio­ne, l’agevolazione spetta nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000,00 euro.

Il limite riguarda, quindi, complessivamente:

• il prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita;
• le spese sostenute per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d’appalto, per la costruzione dell’unità immobiliare sull’area posseduta (in questo caso, le spese di costruzione sono attestate dall’impresa che esegue i lavori).

La deduzione del 20% è ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione.

Di conseguenza, la deduzione massima dal reddito potrà essere di 60.000,00 euro complessivi (20% di 300.000,00 euro), pari a 7.500,00 euro all’anno. Infine la deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese.

 La legge di conversione ha precisato che:

• l’agevolazione si applica esclusivamente per l'acquisto di case di nuova costruzione, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione. Tale disposizione mal di coordina con la possibilità di usufruire dell’agevolazione per gli acquisti effettuati a partire dal 1.1.2014;
•  rientrano tra gli immobili agevolati anche quelli oggetto di restauro e risanamento conservativo e non solamente quelli oggetto di ristrutturazione edilizia come invece indicato nella prima stesura del provvedimento.
• rientrano nella deduzione del 20% anche gli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle unità medesime. Tali somme sembra possano eccedere anche il limite di € 300.000.

Infine l’agevolazione spetta anche se le persone fisiche, richiedenti l’agevolazione, cedono, anche contestualmente all’acquisto, in usufrutto le unità immobiliari a soggetti pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell’alloggio sociale così come definito dal DM 22.4.2008 a condizione che venga mantenuto il vincolo locativo di 8 anni ed il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore ai canoni di locazione massimi previsti dalla presente norma.

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DEROGA ALLE NORME IN MATERIA DI LOCAZIONE DI IMMOBILI NON ABITATIVI

DEROGHE AI CONTRATTI DI LOCAZIONE

AD USO DIVERSO DALL’ABITAZIONE

L’art. 18 del D.L. 133/2014 (convertito con modificazioni nella Legge n. 164/2014, pubblicata sulla G.U. n. 262/2014) ha ampliato la libertà delle parti nella regolamentazione di alcuni contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo.

La novità concerne i contratti di locazione:

• di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione, anche se adibiti ad attività alberghiera;
• per i quali sia previsto un canone annuo superiore a 150.000,00 euro;
•  che siano provati per iscritto

Per essi è prevista la possibilità di derogare alla disciplina dettata dalla L. 27.7.78 n. 392, regolando in autonomia i ter­mi­ni e le condizioni contrattuali.

Ne deriva, ad esempio, la possibilità, per le parti, di disporre liberamente in materia di:

• durata del contratto e di rinnovo del medesimo;
•  variazione in aumento del canone;
• diritto di prelazione;
•  indennità di fine rapporto.

La legge di conversione ha ampliato il limite di canone annuo, che passa da € 150.000 ad € 250.000 al di sotto del quale non si può derogare alla disciplina della L.392/78 escludendo inoltre i locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale.

Inoltre la deroga non si applica ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto 133/2014 e quindi non ha in ogni caso effetto sui giudizi pendenti.

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NEWS: NOTA TRIMESTRALE OMI - II TRIMESTRE 2014.

NEWS: LA NOTA TRIMESTRALE OMI SULL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE

Il 25 settembre ultimo scorso l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la NOTA TRIMESTRALE relativa all'andamento del mercato immobiliare italiano nel secondo trimestre del 2014.

Unitamente alla Nota, l'AdE ha pubblicato anche un utile Allegato Statistico che riassume i dati raccolti dall'Ufficio Statistiche e Studi a partire dal primo trimestre 2006.

Il totale delle compravendite immobiliari registrate nel secondo trimestre 2014 ammonta a 234.164. Di queste, 107.595 sono state le transazioni concluse per immobili abitativi, pari ad un -1,0% rispetto al secondo semestre dello scorso anno e ad un +9,15% rispetto al primo trimestre di quest'anno.

Tuttavia, se compariamo i dati riscontrati quest'anno rispetto allo scorso anno, abbiamo un tasso tendenziale riferito al totale delle compravendite pari ad un -3,6%.

Se analizziamo i singoli comparti, rileviamo che è tornato nettamente in positivo il settore produttivo con un tasso tendenziale del +10,3%.

In ambito residenziale, la flessione delle compravendite è concentrata al Sud dove il calo registrato è pari al -4,3%, mentre al Nord i dati tendenziali ci danno una sostanziale stabilità rispetto allo scorso anno, con un risicato -0,3%.

Approfondendo l'analisi, risulta poi che l'andamento delle compravendite nei Capoluoghi segna un +1,8% a dispetto dei Comuni minori che invece inanellano un ulteriore dato negativo pari ad un -2,4%.

Dando un'occhiata al numero delle transazioni che si è registrato nelle metropoli, rispetto al secondo trimestre del 2013, la città di Roma segna un +3,9% e meglio ancora fa Milano con un +6,9%. In forte ripresa, in termini sempre di volume d'affari, si presentano Firenze (+12,6%), Bologna (+10,8%) e Genova (+10,3%).

Maglia nera a Napoli con un -6,3% ed a Torino con -5,5%.

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LA NUOVA NORMATIVA SUL RENT TO BUY

L'ART. 23 DEL DECRETO LEGGE "SBLOCCA ITALIA"

L’art. 23 del DL 133/2014, con effetto dal 13.9.2014, convertito con modificazioni nella Legge n. 164/2014, pubblicata sulla G.U. n. 262/2014, disciplina in maniera puntuale i “contratti di godimento in funzione della successiva aliena­zio­ne di immobili”, cioè delle operazioni di c.d. “rent to buy”. Con tale espressione si indi­cano, ad esempio, i contratti di locazione con patto di futura vendita, ovvero i con­trat­ti che consentono l’iniziale attribuzione dell’immobile in godimento, con impegno futuro all’acquisto. Operazioni di tal genere hanno avuto ampia diffusione negli ultimi anni, a causa della crisi del mercato immobiliare. Per questo motivo, il legislatore ha voluto disciplinarli come figura contrattuale tipica, fornendone una disciplina civilistica, in modo da rendere più agevole e “sicura” la stipula di operazioni di “rent to buy”.

La nuova fattispecie tipica viene definita come il contratto, diverso dalla locazione finanziaria, che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. La nuova tipologia contrattuale coniuga quindi in un’unica fattispecie caratteri propri della locazione e della compravendita.

La nuova tipologia contrattuale trova applicazione:

• con riferimento ad ogni tipologia di immobile (fabbricati abitativi, fabbricati strumentali, terreni, ecc.);
• indipendentemente dalle parti contrattuali (persone fisiche, imprese, soggetti che agiscono nell’esercizio di arti o professioni, ecc.).

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un nu­mero minimo di canoni che deve essere determinato dalle parti contrattuali, co­mun­que in misura non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

La nuova disciplina prevede che il contratto di “rent to buy” sia trascritto come un contratto preliminare. Ciò comporta la necessità che il contratto sia redatto in forma pubblica (atto pubblico o scrittura privata autenticata). La trascrizione del “rent to buy” consente di estendere ad esso:

• l’effetto “prenotativo” tipico della trascrizione del contratto preliminare (in virtù del quale, ove il contratto definitivo sia trascritto, la trascrizione del preliminare prevale sulle trascri­zioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare medesimo); peraltro, per il “rent to buy”, i termini di durata massima dell’effetto “prenotativo” sono aumentati a tutta la durata del contratto di lo­ca­zio­ne, per un periodo non superiore a 10 anni (ritenuto congruo ai contratti “rent to buy”, ben più lungo dell'usuale termine di tre anni dell'effetto “prenotativo” – efficacia verso i terzi della trascrizione - di un normale contratto preliminare trascritto);
• la disciplina della cancellazione della trascrizione;
• il privilegio speciale sull’immobile oggetto di contratto, a garanzia dei crediti del futuro acquirente, in caso di inadempimento del venditore;
•  l’iscrizione di ipoteca sul bene oggetto del contratto.

Durante la fase di “godimento” dell’immobile, trovano applicazione (in luogo delle nor­me sulla locazione immobiliare), le norme civilistiche sull’usufrutto (in quanto compa­ti­bi­li), in relazione:

• alla redazione dell’inventario (art. 1002 c.c.);
•  alla garanzia (artt. 1002 e 1003 c.c.);
•  alla suddivisione delle spese (artt. 1004 - 1007 c.c.);
•  alle pretese di terzi (artt. 1012 e 1013 c.c.).

Viene prevista una specifica disciplina per il caso di inadempimento o fallimento di una delle parti. In particolare, viene disposto che:

• in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve resti­tui­re la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali;
•  in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto;
•  in caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’ap­pli­ca­zio­ne dell’art. 67 co. 3 lett. c) della legge fallimentare, a norma del quale non sono soggetti all’azione revocatoria gli atti trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. (tra i quali rientra il “rent to buy”), i cui effetti non siano cessati per effetto dell’esauri­men­to della durata massima dell’effetto prenotativo, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione prin­ci­pale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero im­mo­bi­li ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impre­sa dell’acquirente, purché alla data della dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio;
• in caso di fallimento del conduttore, si applica l’art. 72 della legge fallimentare, relativo alla disciplina dei rapporti pendenti.

Se il curatore fallimentare si scioglie dal contratto, si applicano le suddette disposi­zio­ni previste in caso di risoluzione per inadempimento.

Per quanto riguarda il trattamento fiscale del rapporto, purtroppo, contrariamente ad una prima interpretazione estensiva e di portata generale del DL 133/2014, si ritiene ora che il medesimo non disciplini i profili fiscali dei contratti “rent to buy” tranne che per quelli aventi ad oggetto alloggi sociali, ai quali è stata invece espressamente prevista l’estensione della disciplina fiscale recata dall’art. 8 del DL 28.3.2014 n. 47, conv. L. 23.5.2014 n. 80.

 La legge di conversione, inserendo il comma 1-bis, precisa esclusivamente che le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.

LA LEGGE DI CONVERSIONE N. 164/2014

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AGENZIA DELLE ENTRATE: LA NUOVA GUIDA SULLE LOCAZIONI

AGENZIA DELLE ENTRATE: LA NUOVA GUIDA SULLE LOCAZIONI

L’Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it , sezione L’Agenzia comunica – Guide Fiscali, la nuova Guida sui contratti di locazione ad uso abitativo tra privati. Il vademecum, dal titolo "Fisco e casa: le locazioni" fornisce tutte le informazioni utili per registrare un contratto di locazione, offrendo, con esempi e tabelle, una panoramica completa delle ultime novità fiscali in materia.

La Guida si articola in 5 capitoli riguardanti:

• La registrazione senza cedolare secca
• La registrazione con cedolare secca
• Proroghe, risoluzioni e cessioni
• Errori e rimedi
• La locazione e l'IRPEF

La suddetta Guida rappresenta un valido strumento informativo per tutti coloro che operano nel settore della locazione immobiliare, fornendo risposte ai quesiti fiscali che possono sorgere nella gestione di un contratto di locazione di un’abitazione.

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