NEWS: LE NOVITA' SULLE IMPOSTE 2014 PRESE IN ESAME DALL'AGENZIA DELLE ENTRATE

NEWS: LA CIRCOLARE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE SULLE IMPOSTE 2014

Il 21 febbraio ultimo scorso l'Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare n. 2/E riguardante le modifiche, entrate in vigore nel 2014, apportate alla tassazione applicabile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari.

In estrema sintesi, per gli atti aventi ad oggetto diritti immobiliari sono state previste solo tre aliquote d'imposta, del 2, del 9 e (in alcuni casi) del 12 per cento. Attenzione però: l'imposta risultante dall'applicazione di queste aliquote non potrà comunque essere inferiore a 1.000 euro.

La nuova normativa ha anche previsto l'esenzione da:

• imposta di bollo
• tasse ipotecaria
• tributi speciali catastali

per tutti gli atti assoggettati all'imposta di registro nonché per gli atti e le formalità "direttamente conseguenti", facendo scontare a detti atti solo le imposte, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.
Particolare attenzione va invece posta all'avvenuta soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, per gli atti assoggettati all'imposta di registro, con solo alcune eccezioni tra cui:

• le agevolazioni previste in materia di piccola proprietà contadina;
• nell'ambito dei procedimenti di separazione e divorzio;
• per gli atti di conciliazione giudiziale.

Va infine ricordato che sempre dal 01/01/2014 l'importo di ciascuna delle imposte fisse, di registro, ipotecaria e catastale, previsto dalla previgente legislazione in misura fissa, è passato dai 168 euro ai 200 euro.
La Circolare in esame si è rivelata particolarmente preziosa perché, oltre a trattare ed a chiarire casi specifici di trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, riporta utili tabelle riassuntive di facile consultazione.

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PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE IN CONTANTI: SI RIAPRE UNO SPIRAGLIO

PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE ABITATIVA IN CONTANTI

Con la Legge di Stabilità 2014 è stato introdotto l'obbligo di effettuare il pagamento dei canoni di locazione di unità abitative con modalità che escludano l'uso del contante.

Infatti, il comma 50 dell'art. 1 della Legge n. 147/2013 testualmente recita: “I pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l'importo, in forme e modalità che escludano l'uso del contante e ne assicurino la tracciabilità anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore”.

Da più parti si è immediatamente contestata l'iniquità della norma, eccependo persino la sua legittimità costituzionale.

Contestualmente, sono pervenuti all'Agenzia delle Entrate numerosi quesiti e richieste di chiarimento, che hanno anche investito, nel dare una risposta, il Dipartimento del Tesoro del Ministero dell'Economia e delle Finanze il quale ha emanato la nota di chiarimento M.E.F. 05/02/2014.

In via preliminare, ma tutt'altro che secondaria come importanza, il Ministero ha precisato che, ai fini dell'irrogazione delle sanzioni con finalità di antiriciclaggio ed antiterrorismo, rileva unicamente il limite stabilito dall'art. 49 del D. Lgs. n. 231/07, in cui si fa espresso riferimento solo alle somme pari o superiori ad euro mille.

Data questa premessa, la Nota del Ministero conclude precisando che: "Per quanto qui rileva, deve conseguentemente desumersi che, fermo il limite di carattere generale di cui all’art. 49 d.lgs. n. 231/07, la finalità di conservare traccia delle transazioni in contante, eventualmente intercorse tra locatore e conduttore, può ritenersi soddisfatta fornendo una prova documentale, comunque formata, purché chiara, inequivoca e idonea ad attestare la devoluzione di una determinata somma di denaro contante al pagamento del canone di locazione, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali, necessaria all'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali previste dalla legge a vantaggio delle parti contraenti".

Pur con la dovuta prudenza, è doveroso qui sottolineare come il chiarimento offerto dal Ministero dell'Economia e delle Finanze se da un lato non abroga la norma di legge, tuttora in vigore, dall'altro la priva di efficacia, precisando che le sanzioni attualmente previste dalle norme antiriciclaggio siano applicabili solo in caso di pagamenti in contanti pari o superiori ad euro mille.

Da più parti si auspica che questa Nota rappresenti un punto di partenza per la riformulazione dell'attuale norma di legge che ha creato, fin dalla sua entrata in vigore, numerosi problemi di applicazione, complicando ulteriormente la vita di moltissimi inquilini e proprietari di immobili abitativi.

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Vietati i pagamenti in contanti dei canoni di locazione abitativa

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VENDITA IMMOBILIARE: IL MANCATO OTTENIMENTO DEL CONSENSO DEGLI ALTRI COMPROPRIETARI

IL CASO

IL MANCATO OTTENIMENTO DEL CONSENSO DEGLI ALTRI COMPROPRIETARI

La sentenza della Corte di Cassazione, sezione II, n. 3 del 02 gennaio 2014 ha affrontato un interessante argomento riguardante la vendita di un immobile appartenente a più comproprietari.

Nello specifico, la Cassazione ha trattato il caso di un incarico di vendita conferito ad una agenzia immobiliare da parte di uno solo dei comproprietari.

A seguito dell'attività svolta per reperire un acquirente, l'agenzia immobiliare raccoglieva, in controfferta, una proposta d'acquisto che l'incaricante accettava.

Tuttavia, alla data fissata per il preliminare, la comproprietaria che aveva conferito l'incarico non si presentava, dichiarando di non avere ottenuto il consenso a vendere da parte degli altri comproprietari.

A questo punto l'agenzia immobiliare conveniva in giudizio la venditrice per richiedere il pagamento della penale, prevista nell'incarico, nel caso di rinuncia  a vendere.

Pur nella specificità del caso preso in esame, la Suprema Corte esamina nella sua sentenza alcuni aspetti che è bene tenere presente in caso di situazioni analoghe a questa.

Innanzitutto, va da sé che, in presenza di più comproprietari, è sempre opportuno raccogliere l'incarico da tutti gli aventi diritto, pur essendo assolutamente legittimo e valido un incarico di vendere sottoscritto solo da uno o da una parte di essi.

Una considerazione, che emerge dalla lettura delle motivazioni rese, riguarda l'applicazione della penale; l'incarico firmato legittimava la richiesta di una somma a titolo di penale nel caso di rinuncia a vendere ovvero di revoca del suddetto. Il quesito se il mancato ottenimento del consenso degli altri comproprietari possa essere equiparato ad una rinuncia a vendere resta tuttavia senza risposta.

Questo perché l'incaricante, avendo accettato la proposta d'acquisto raccolta dal mediatore, aveva fatto maturare in capo a quest'ultimo il diritto alla provvigione, in quanto, con la conclusione del contratto era sorto "tra le parti un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno", escludendo in questo modo qualsiasi pretesa risarcitoria a titolo di penale da parte dell'agenzia immobiliare.

Per riassumere, secondo la Suprema Corte il contratto concluso, ancorché non perfezionatosi con il consenso degli altri comproprietari, fa comunque sorgere in capo all'agente immobiliare il diritto alla provvigione e, contestualmente, legittima il promittente l'acquisto ad agire nei confronti dell'incaricante venditore il quale, accettando la proposta, ha fatto concludere il contratto ex art. 1326 c.c. ma non ha reso possibile il futuro trasferimento della proprietà in quanto non è riuscito ad ottenere la promessa a vendere da parte degli altri comproprietari pro-indiviso.

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IL NUOVO MODELLO RLI

MODELLO RLI

RICHIESTA DI REGISTRAZIONE DI CONTRATTI DI LOCAZIONE IMMOBILI E ADEMPIMENTI SUCCESSIVI

Il Provvedimento 10 gennaio 2014 dell'Agenzia delle Entrate ha stabilito che dal 3 febbraio 2014 il MODELLO RLI sostituirà i modelli 69, Siria, Iris e RR per le registrazioni, le proroghe, le cessioni e le risoluzioni dei contratti di locazione di immobili.

Esso  servirà inoltre per esercitare l’opzione o la revoca del regime agevolato della cedolare secca, per comunicare i dati catastali dell’immobile locato e per le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

Il modello 69 continuerà ad essere usato per la registrazione di altri atti (es. distribuzioni di dividendi, contratti di comodato, contratti preliminari, ecc.).

Fino al 31/03/2014 sarà possibile utilizzare il modello RLI oppure i vecchi modelli 69 (per il cartaceo), Siria, Iris e Locazioni (per il telematico).

Il modello RLI è costituito da:

• Quadro A “Dati generali” dove sono contenuti i dati utili alla registrazione del contratto e la sezione dedicata agli adempimenti successivi, i dati del richiedente la registrazione e la sezione dedicata alla presentazione telematica;
• Quadro B “Soggetti” in cui vanno indicati i dati dei locatori e dei conduttori;
• Quadro C “Dati degli immobili” riguardanti i dati degli immobili principali e delle pertinenze;
• Quadro D “Locazione ad uso abitativo opzione/revoca cedolare secca” contenente informazioni relative al regime della cedolare secca.

Il modello, disponibile anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate, può essere presentato in forma cartacea dai soggetti non obbligati all’invio telematico ovvero dovrà essere compilato on line dai soggetti obbligati.

Utilizzando l'invio telematico, rispetto ai precedenti software, al modello RLI sarà necessario allegare il contratto di locazione sottoscritto dalle parti. 

Sarà possibile optare per l’invio semplificato (senza l’allegazione del contratto) solo nei seguenti casi:

1. Numero di locatori e di conduttori non superiore a tre
2. Una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
3. Tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita
4. Il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni
5. Il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni.

Per disporre di un modello RLI editabile
eseguire un copia/incolla con il link sottostante
http://www.studiomenichetti.it/download/modello-RLI.pdf

Istruzioni per la compilazione del modello RLI

SCARICA IL SOFTWARE RLI PER LA REGISTRAZIONE TELEMATICA

dott.ssa Annalisa Mosca

Commercialista in Torino

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IL DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO

IL DEPOSITO DEL PREZZO PRESSO IL NOTAIO

L'art 1, commi 63, 64, 65, 66 e 67 della "Legge di Stabilità 2014" n. 147/2013, pubblicata sulla G.U. n. 302 del 27/12/2013, ha introdotto una nuova disciplina sul deposito obbligatorio del prezzo e di altre somme presso il notaio.
Riportiamo, qui di seguito, il testo dei vari commi:

“63. Il notaio o altro pubblico ufficiale e'  tenuto  a  versare  su apposito conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonche' a titolo di tributi per i  quali il medesimo sia sostituto o responsabile d'imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati  e  soggetti  a  pubblicita' immobiliare, ovvero in relazione ad attivita' e prestazioni  per  le quali lo stesso sia delegato dall'autorita' giudiziaria;

b)  ogni  altra  somma  affidatagli  e  soggetta  ad  obbligo  di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui  alla  legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di  imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

c) l'intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme  destinate  ad  estinzione delle spese condominiali non  pagate  o  di  altri  oneri  dovuti  in occasione del ricevimento  o dell'autenticazione,  di  contratti  di trasferimento della proprieta' o di trasferimento,  costituzione  od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la  parte di prezzo  o  corrispettivo  oggetto  di  dilazione;  si  applica  in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula  di  atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.

65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse  dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e  dal  suo  regime patrimoniale  della  famiglia,  sono  assolutamente  impignorabili  a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile  ad  istanza  di chiunque e' altresi' il credito  al pagamento  o  alla  restituzione della somma depositata.

66. Eseguita la registrazione e la pubblicita' dell'atto  ai  sensi della  normativa  vigente,  e  verificata  l'assenza  di   formalita' pregiudizievoli ulteriori  rispetto  a  quelle  esistenti  alla  data dell'atto  e  da  questo  risultanti,  il  notaio  o altro  pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell'atto le  parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo  sia  pagato  solo  dopo l'avveramento  di  un  determinato  evento  o  l'adempimento  di  una determinata  prestazione,  il  notaio  o  altro  pubblico   ufficiale svincola il  prezzo  o  corrispettivo depositato  quando  gli  viene fornita la prova, risultante da atto  pubblico  o  scrittura  privata autenticata,  ovvero  secondo   le   diverse   modalita' probatorie concordate tra le parti, che l'evento dedotto in  condizione  si  sia avverato o che la prestazione  sia  stata  adempiuta.  Gli  interessi sulle somme  depositate,  al  netto  delle  spese  di  gestione  del servizio,  sono  finalizzati  a  rifinanziare  i  fondi  di   credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata,  destinati  ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati  dal  decreto di cui al comma 67.

67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in  vigore  della presente legge,  con  decreto  del  Presidente  del  Consiglio   dei ministri, adottato su proposta del  Ministro  dell'economia  e  delle finanze, di concerto con il Ministro  della  giustizia,  sentito  il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti  termini, condizioni e modalita' di attuazione dei commi da 63 a 66, anche  con riferimento all'esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati”.

E' bene qui ribadire che le disposizioni riguardanti le novità in materia del cd. deposito prezzo non sono immediatamente operative poiché subordinate, ai sensi del comma 67, ai decreti attuativi che dovranno essere adottati entro 120 giorni (26/04/2014), sentito il Consiglio Nazionale del Notariato.

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VIETATI I PAGAMENTI IN CONTANTI DEI CANONI DI LOCAZIONE ABITATIVA

TRACCIABILITA' DEL PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE ABITATIVA

La Legge di Stabilità 2014 (Legge 27 dicembre 2013, n. 147 pubblicata nella G.U. Serie Generale n.302 del 27-12-2013 - Suppl. Ordinario n. 87) all’art.1 comma 50 ha disposto: “All’articolo 12 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n.214, dopo il comma 1 è inserito il seguente:
1.1 In deroga a quanto stabilito dal comma 1, i pagamenti riguardanti i canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l’importo, in forme e modalità che escludano l’uso del contante e ne assicurino la tracciabilità anche ai fini delle asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore”.
Pertanto, indipendentemente dall’importo del canone e in deroga alla norma finanziaria dettata con il limite di € 1.000,00, dal 01/01/2014 il denaro contante non potrà più essere usato per il pagamento dei canoni che dovrà pertanto essere sempre effettuato per mezzo di strumenti tracciabili (assegni bancari, assegni circolari, bonifici, assegni postali...).
La norma fa riferimento unicamente alle locazioni abitative, pertanto nulla cambia per le locazioni commerciali.
Si ricorda che la sanzione applicabile in caso di violazione va dall’1% al 40% dell’importo trasferito (art.58 comma 1 D. Lgs. n. 231/2007 ).

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Pagamento in contanti dei canoni di locazione abitativa: si riapre uno spiraglio

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A.P.E. ALLEGATO AI CONTRATTI: DALLA NULLITA' ALLA SANZIONE AMMINISTRATIVA

A.P.E. ALLEGATO AI CONTRATTI: DALLA NULLITA' ALLA SANZIONE AMMINISTRATIVA

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato alcune prime riflessioni, contenute in un DOCUMENTO, riguardanti le modifiche apportate dal "Decreto destinazione Italia" n. 145 del 23 dicembre 2013 al D. Lgs. n 192/2005 (art. 6 commi 3 e 3-bis).

Riportiamo qui di seguito il testo del D.L. n. 145/2013, modificativo della previgente normativa:

“7. All’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i commi 3 e 3-bis sono sostituiti dal seguente:

«3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 3.000 a Euro 18.000; la sanzione è da Euro 1.000 a Euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.

L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, che, per l’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio, presentano rapporto al Prefetto, ai sensi dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.».

8. Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato.”

Il documento del notariato offre una chiara sintesi sia degli obblighi in materia di certificazione energetica sia delle principali novità introdotte dal decreto.

Con riferimento agli obblighi, il Notariato ricorda: 

1. "l’obbligo di DOTAZIONE (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edificio nuovi, di edifici soggetti a “ristrutturazioni importanti” o di edifici pubblici);
2. l’obbligo di ALLEGAZIONE (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, che ha previsto, inoltre, in caso di sua violazione, la sanzione della nullità);
3. l’obbligo di CONSEGNA dell’attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici);
4. l’obbligo di INFORMATIVA (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici)".

Proseguendo nella sua trattazione, il Consiglio del Notariato passa ad elencare le novità portate dal nuovo intervento legislativo:

• "esclusione degli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA per gli atti traslativi a titolo gratuito; 
• precisazione che gli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano non solo l’atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli “atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso”, con ciò confermando l’interpretazione prudenziale già proposta dal Consiglio Nazionale del Notariato;
• precisazione che gli obblighi di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno);
• limitazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari;
• eliminazione della NULLITA’ quale sanzione per il caso di violazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE (con possibilità di “sanatoria” per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l’entrata in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell’attestato energetico);
• previsione di una SANZIONE PECUNIARIA per la violazione dell’obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l’inserimento dell’apposita clausola, dell’adempimento degli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA, ed al requisito formale dell’attestazione ad opera dell’acquirente e del conduttore dell’avvenuto loro adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione".

Il Decreto Legge n. 145/2013 è stato convertito con modificazioni nella Legge n. 9 del 21 febbraio 2014.

DOCUMENTO UTILE

STUDIO CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO N. 657/2013

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