martedì 17 novembre 2020

DECRETO SEMPLIFICAZIONI E IMMOBILI

 


LE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE CON IL DECRETO SEMPLIFICAZIONI


L’art. 10 del decreto, a questo punto definitivo, ha apportato varie e rilevanti modifiche al Testo Unico per l’Edilizia (TUE), sicuramente interessanti per tutti gli operatori del settore immobiliare.

Alcune di esse interessano direttamente i progettisti e i proprietari di immobili intenzionati all’esecuzione di interventi sul patrimonio edilizio. Tra le principali di esse si richiamano:

• deroghe ai limiti correnti di distanza tra fabbricati, nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, nei casi di demolizione e ricostruzione di edifici, realizzando, qualora ammessi, incrementi volumetrici anche con ampliamenti fuori sagoma o superando l’altezza dell’edificio demolito

• ampliamento della definizione di manutenzione straordinaria che adesso ricomprende anche la modifica della destinazione d’uso purché non comporti “mutamenti urbanisticamente rilevanti”, nonché le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per il mantenimento o l’acquisizione dell’agibilità o per l’accessibilità dell’edificio (il tutto salvaguardando il decoro architettonico dell’edificio e la conformità alle norme urbanistiche ed edilizie ed a condizione che l’intervento prospettato non riguardi immobili cd. “vincolati”)

• ampliamento della definizione di ristrutturazione edilizia che ora comprende anche “… gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico…” nonché “… nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana” e ancora “… gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.”

• ampliamento delle tolleranze costruttive che non costituiscono abusi ai sensi dell’art. 34 bis introdotto nel TUE

• proroga dei termini di inizio e fine lavori, in quanto, per i permessi di costruire rilasciati o formati per silenzio assenso fino alla fine del 2020, i termini di inizio e fine lavori di cui all’art. 15 del TUE possono essere prorogati di tre anni a seguito di semplice comunicazione dell’interessato.

Altre modifiche del TUE riguardano aspetti direttamente connessi alla commerciabilità degli immobili e, pertanto, nell’ottica dell’attività degli agenti immobiliari, merita di soffermarsi con particolare attenzione su di esse.

L’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.

La locuzione e il concetto di “stato legittimo dell’immobile”, da tempo di frequente utilizzo nell’ambito delle pratiche edilizie comunali e della giurisprudenza dei tribunali amministrativi, non compariva sino ad oggi in una legge dello Stato e, in particolare, non era utilizzata e richiamata in alcuna parte del TUE. La nuova norma (comma 1 bis dell’art. 9 bis del TUE) dispone che:

“Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.”.

Da chi e quando può essere rilasciata tale attestazione? Il nuovo articolo 34 bis del TUE, dopo avere specificato ai commi 1 e 2 quali sono le tolleranze esecutive che non costituiscono violazioni edilizie, specifica che le stesse “… sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

Pur trattandosi, a personalissimo giudizio dello scrivente, dell’ennesimo caso in cui ad una esigenza di controllo di interesse pubblico, che come tale dovrebbe restare nelle strette competenze dell’ente pubblico, si risponde caricandone la responsabilità sul privato professionista tenuto all’attestazione, è evidente che tale nuovo documento (del quale - giova innanzitutto osservare - l’allegazione agli atti di compravendita costituisce al momento una facoltà e non un obbligo delle parti) assumerà grandissima rilevanza nell’ambito delle compravendite immobiliari, costituendo a tutti gli effetti una attestazione di riconosciuto valore pubblicistico circa la regolarità edilizia dell’immobile oggetto della trattativa, nell’interesse tanto del proprietario venditore per i suoi obblighi di garanzia, quanto e ancor di più dell’acquirente per la serenità del suo acquisto, in un contesto di corretta due diligence. Sarà importante che gli agenti immobiliari segnalino già in fase di acquisizione dell’incarico e comunque nell’ambito delle trattative, quantomeno prima della conclusione del preliminare, alle parti le finalità e l’utilità di tale attestazione, anche per evitare che le parti vengano edotte al riguardo solo nell’approssimarsi dell’atto, in ipotesi dai notai roganti che, come tra l’altro risulta dalle indicazioni al momento riscontrabili sui canali comunicativi del notariato, informeranno al riguardo le parti in sede di rogito e nelle fasi della sua predisposizione. L’attestazione andrebbe invece ottenuta al momento della messa in vendita dell’immobile e prima che le parti abbiano reciprocamente assunto impegni inderogabili sulla compravendita, in un momento cioè in cui sia ancora possibile intervenire con pratiche edilizie in sanatoria, ove l’esame dell’immobile ne rilevi la necessità e fattibilità, oppure sia ancora possibile arrestare o quantomeno posticipare la ricerca di acquirente, ove l’esame tecnico dell’immobile abbia fatto emergere irregolarità insanabili o irregolarità per ovviare alle quali siano necessari pratiche edilizie e/o interventi edili comportanti tempistiche incompatibili con quelle di una usuale trattativa di vendita.

 L’ottenimento dell’agibilità, anche in assenza di opere per i fabbricati esistenti

È nota l’importanza e la rilevanza del documento attestante l’agibilità (un tempo definita “abitabilità” per gli immobili destinati all’abitazione) ai fini della commerciabilità degli immobili, tant’è che l’assenza del documento è stata più volte riconosciuta dalla giurisprudenza come causa legittima per l’accoglimento di una domanda di risoluzione dei contratti di compravendita immobiliare (vedi le sentenze riportate in nota 1).

Il patrimonio immobiliare esistente è costituito da molti immobili di vecchia costruzione, che non dispongono di certificato di agibilità perché mai rilasciato o non reperibile.

La nuova norma (nuovo comma 7 bis dell’art. 24 del TUE, riportata in nota 2 ) dispone che per i fabbricati esistenti si possa presentare segnalazione certificata di agibilità anche senza l’esecuzione di opere, a condizione che si tratti di immobili realizzati legittimamente e che presentino i requisiti di sicurezza, di igiene, di risparmio energetico e abbattimento delle barriere architettoniche che risulteranno definiti con decreto ministeriale.

È presumibile che con l’entrata regime di tale nuova modalità per l’ottenimento dell’agibilità per gli immobili esistenti, si ampli di molto il numero degli acquirenti che lo porranno quale condizione per procedere all’acquisto, in quanto si tratta nella sostanza di un documento di rilievo pubblicistico che permette di dimostrare ad ogni livello e senza necessità di ulteriori verifiche che l’immobile rispetta i requisiti necessari per l’utilizzo a cui è destinato.

L’attestazione dell’ottenimento del permesso di costruire per silenzio – assenso

Da ultimo, alla luce della normativa che impone, a pena di nullità, l’inserimento negli atti di trasferimento immobiliare delle indicazioni di legge circa i titoli edilizi di costruzione degli immobili, merita di essere posto in evidenza che, per agevolare la dimostrazione documentale dell’avvenuto ottenimento di un titolo edilizio per silenzio assenso, l’art. 20 comma 8 del TUE è stato modificato inserendo, dopo il primo periodo che norma le modalità di formazione del silenzio-assenso, un secondo nuovo periodo che ora dispone: “Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l'edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti.”. Tale attestazione permetterà di eliminare dubbi circa l’esito della pratica edilizia e documentare agevolmente l’avvenuto ottenimento del permesso di costruire per effetto del silenzio - assenso.

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 NOTE

1 - Qualora il promissario venditore garantisca in ordine alla regolarità urbanistica dell'immobile, egli deve fornire al promissario acquirente documentazione attestante tale regolarità. In detta documentazione rientra anche il certificato di abitabilità, che costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, al punto da incidere sull'attitudine del bene ad assolvere la propria funzione economico-sociale. Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare un contratto di compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità, agibilità e conformità alla concessione edilizia è giustificato dall'interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e commerciabilità del bene. Il rifiuto è legittimo anche se la mancanza di tali certificati dipende dalla inerzia del Comune. (Cass. civ. Sez. VI - 2 Ord., 14/01/2019, n. 622) Nella vendita di immobili, la previsione secondo la quale l'immobile viene accettato "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" non implica accettazione della mancanza del certificato di agibilità dell'immobile poiché la sola conoscenza del suo mancato rilascio al momento della stipulazione, non accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell'abitabilità, non vale ad escludere l'inadempimento del venditore. (Cass. civ. Sez. II Sent., 27/11/2009, n. 25040)

2 - 7bis. La segnalazione certificata può altresì essere presentata, in assenza di lavori, per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata di cui all'articolo 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione.

 

Avv. Giuseppe Baravaglio




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