LEGGE DI STABILITA' 2017: NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE

LE NOVITA' IN CAMPO IMMOBILIARE DELLA LEGGE DI STABILITA' 2017

La Legge di bilancio per l’anno 2017, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 297 del 21 dicembre 2017, contiene importanti novità e conferme per il comparto immobiliare.

Innanzitutto vengono confermate le proroghe al 31.12.2017 per le detrazioni potenziate relative agli interventi di riqualificazione energetica (percentuale del 65%) e di ristrutturazione degli edifici (percentuale del 50% con un massimale di euro 96.000 per ogni unità).

In tema di riqualificazione energetica si conferma inoltre che l’agevolazione spetta anche per:

•	l’acquisto e la posa in opera delle schermature solari di cui all’allegato M al DLgs. 311/2006, fino a un valore massimo della detrazione di 60.000 euro;
•	l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili, fino a un valore massimo della detrazione di 30.000 euro.

Nel caso in cui l’intervento sia riferito alle parti comuni di edifici condominiali di cui agli artt. 1117 e 1117-bis c.c. oppure a tutte a le unità immobiliari di cui si compone il condominio, la detrazione maggiorata del 65%, per un ammontare non superiore ad euro 40.000 per unità immobiliare, spetta per le spese sostenute fino al 31.12.2021.

La percentuale di detrazione, riferita agli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali, è pari al 70% nel caso in cui tali lavori interessino l’involucro dell’edificio “con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo” ed arriva al 75% se gli interventi sono finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e conseguono almeno la qualità media definita dal DM 26 giugno 2015 del Ministero dello Sviluppo economico.

La sussistenza delle condizioni per beneficiare della detrazione nella misura del 70% e 75% deve essere asseverata da professionisti abilitati mediante l’APE (attestazione della prestazione energetica degli edifici) di cui al DM 26 giugno 2015. Su queste dichiarazioni l’ENEA effettuerà, anche a campione, dei controlli. La mancata veridicità dell’attestazione comporta la decadenza dal beneficio, ferma restando la responsabilità del professionista ai sensi delle disposizioni vigenti.

Per gli interventi sopra indicati i soggetti beneficiari della detrazione possono optare per la cessione del corrispondente credito:

- ai fornitori che hanno effettuato gli interventi,

- ovvero ad altri soggetti privati,

con la facoltà di successiva cessione del credito a soggetti terzi che non siano istituti di credito od intermediari finanziari. Le modalità di attuazione della cessione saranno definite con un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, da adottare entro il 1° marzo 2017.
Infine, le detrazioni “potenziate” al 70 e 75% previste per gli edifici condominiali sono estese agli IACP, comunque denominati, per interventi realizzati su immobili di loro proprietà adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Per quanto riguarda il rischio sismico la legge di stabilità per il 2017 ha previsto la possibilità di detrarre le spese, sostenute sino al 31.12.2021, relative a ridurre il rischio sismico per le abitazioni e gli edifici produttivi situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3.

Se il rischio sismico è ridotto di una classe la percentuale di detrazione sarà pari al 70% della spesa (75% per le opere sulle parti comuni) mentre se il rischio sismico viene ridotto di due classi la percentuale di detrazione è dell’80% della spesa (85% per le opere sulle parti comuni).

In ogni caso, per questa tipologia di interventi, la ripartizione della spesa avviene in 5 anni al posto che i 10 anni previsti per tutte le altre fattispecie.

Anche in questo caso è possibile cedere l’intero credito ai fornitori ed a soggetti terzi al di fuori degli istituti bancari.

In riferimento al bonus mobili, pari al 50% della spesa sostenuta per mobili ed elettrodomestici a risparmio energetico nei limiti di euro 10.000,00 questo spetta, a partire dal 1.1.2017, esclusivamente se il beneficiario ha posto in essere interventi di recupero del patrimonio edilizio successivamente al 1.1.2016.

L’assoggettamento alle sole imposte fisse (registro ed ipocatastali) è stato esteso ai trasferimenti, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile o di una procedura di vendita di cui all'articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 posti in essere entro il 30.6.2017.

Per poterne usufruire l’acquirente, che deve acquistarli nell’ambito di una attività d’impresa, deve trasferirli nei successivi 5 anni (prima tale termine era ridotto a 2 anni).

Inoltre gli atti e i provvedimenti emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d'impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste per usufruire delle agevolazioni prima casa.

Non rileva, invece, la natura del cedente, che potrà essere un soggetto esercente at­­­tività di impresa o un “privato”.

Sempre a partire dal 1.1.2017 vengono ripristinate le agevolazioni per i trasferimenti di proprietà, a qualsiasi titolo, di fondi rustici nei territori montani finalizzati all’arrotondamento della piccola proprietà contadina. Le agevolazioni consistono nell’esenzione dall’imposta catastale e nell’assoggettamento ad imposta di registro ed ipotecaria fisse pari ad € 200 cadauna.

Infine è stata riproposta la possibilità di affrancare (anche al ribasso) il valore dei terreni agricoli ed edificabili con il pagamento di un’imposta sostitutiva pari all’8% dell’intero valore deducendo quanto eventualmente pagato in occasione delle precedenti rivalutazioni.

I termini per l’asseveramento della perizia e dell’eventuale pagamento della prima rata di prezzo sono fissati al 30 giugno 2017.

Stefano Spina, dottore commercialista in Torino