AFFITTO A RISCATTO

LA LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA

La locazione con patto di futura vendita è un contratto atipico, in quanto non espressamente disciplinato da una norma di legge.

In tale fattispecie, in realtà, si ricomprendono due tipologie contrattuali completamente diverse, a seconda di come viene configurato il “patto di futura vendita”:

-        può essere configurato come un’opzione, a norma dell’art. 1331 cod. civ., per mezzo della quale il conduttore acquisisce il diritto di acquistare l’immobile entro un dato termine e ad un dato prezzo e soltanto il proprietario/locatore è vincolato: in questo caso i contratti di locazione e di opzione di vendita, benché collegati, mantengono una reciproca autonomia;

-        può essere configurato come un vero e proprio preliminare di vendita, vincolante per entrambe le parti: in questo caso, invece, la sentenza della Cassazione Civile n. 3587 del 1992, ha ritenuto che nella fattispecie" … deve ravvisarsi un contratto atipico complesso costituito dalla fusione delle cause dei due contratti tipici (vendita-locazione) in cui la causa principale è quella del trasferimento della proprietà... (omissis)...".

Caratteristiche

Le due diverse tipologie contrattuali hanno peraltro alcune caratteristiche simili.

Il canone di locazione è di norma più alto del normale, in quanto non serve soltanto a remunerare il godimento dell’immobile, ma una quota percentuale dello stesso costituisce acconto sul prezzo di vendita.

Il prezzo del “riscatto” viene determinato subito in sede di stipulazione del contratto di locazione ed è più basso del normale prezzo di mercato, in quanto tiene conto dei canoni di locazione “maggiorati” (e quindi degli acconti prezzo ivi contenuti) che saranno pagati prima della stipulazione dell’atto definitivo di trasferimento della proprietà.

Quanto alla durata del contratto di locazione, è dubbio se sia possibile derogare alla disciplina delle locazioni di immobili abitativi, che prevede una durata minima contrattuale di 4 anni, con rinnovo automatico per ulteriori 4 anni. A tal proposito, si richiama il Quesito n. 553-2009-C posto da notai, a cui ha dato risposta il loro Centro Studi, il quale, con riferimento alla locazione accompagnata da preliminare di vendita, rileva: "Essendo questi schemi contrattuali normalmente  utilizzati dalle parti con il fine ultimo del trasferimento della proprietà, venendo la locazione ad assumere nell’economia dell’affare una funzione meramente strumentale (rispondente, in generale, all’esigenza di differire o rateizzare il pagamento del prezzo di vendita), la disciplina dettata dalla legge 431/98, con specifico riferimento ai contratti di locazione, non dovrebbe trovare applicazione in relazione a tali accordi".

In altri termini, il responso parrebbe prevedere una fattispecie in deroga alla normativa vigente, con riferimento alla durata contrattuale ammonendo però: "(omissis)...Pertanto, la soluzione è in concreto rimessa al prudente apprezzamento del notaio nella valutazione della situazione effettiva, anche in considerazione delle possibili finalità fraudolente eventualmente perseguite dalle parti".

Dubbia è la sorte dei canoni di locazione (comprendenti, si ricorda, una quota del prezzo di vendita) pagati nel caso in cui non si proceda poi al trasferimento della proprietà dell’immobile, o per mancato esercizio del diritto di opzione o per mancata stipulazione del contratto definitivo. Non sembra applicabile al caso in esame la disciplina dettata in sede di vendita a rate dall’art. 1526, co. 1, cod. civ., che prevede l’obbligo del venditore di restituire le rate riscosse. In mancanza di un’espressa disciplina sembra che il proprietario/locatore potrà ritenere i canoni già pagati, in parte quale compenso per il godimento della cosa locata e in parte quale corrispettivo dell’opzione (nel primo caso) o quale caparra (nel secondo caso).

Quanto alla pubblicità nei registri immobiliari:

-        la trascrizione del contratto di opzione non è prevista dal legislatore ed è pertanto illegittima;

-        la trascrizione del preliminare, invece, è prevista e regolata dall’articolo 2645-bis cod. civ., che prevede una validità massima della trascrizione di tre anni, non rinnovabili.

Vantaggi e svantaggi

La decisione delle parti di avvalersi di una locazione con patto di futura vendita è legata ad una serie di vantaggi che si possono concretizzare in capo ad entrambi i contraenti. 

Per il conduttore/acquirente, vorrebbe dire:

- potere utilizzare fin da subito il bene che è stato scelto;

- avere già predeterminato il prezzo della casa;

- nel caso in cui sia già proprietario di un immobile prima casa da vendere prima del nuovo acquisto, avere tutto il tempo di farlo e non doversi intestare un secondo immobile, con un sensibile aggravio della tassazione;

- vedersi trasformare, in sede di trasferimento della proprietà, parte dei canoni versati in acconto prezzo (ovviando così al problema di non disporre fin da subito di una somma da versare a titolo di caparra);

- in sede di atto definitivo o di esercizio dell’opzione, richiedere un mutuo di importo inferiore, essendo il prezzo di “riscatto” più basso di quello di vendita, tenendo conto degli acconti già pagati.

Per il locatore/proprietario, vorrebbe dire:

- avere un immobile che genera un'entrata superiore a quella di una locazione ordinaria;

- avere già individuato un potenziale acquirente, fortemente motivato a comprare/tenuto a comprare;

- in caso di mancata vendita, trattenere comunque le somme versate.

Uno svantaggio comune ad entrambe le tipologie contrattuali è la virtuale inopponibilità del contratto ai terzi prima che venga effettuato il trasferimento definitivo della proprietà: il contratto di locazione, infatti, non è trascrivibile salvo che abbia durata superiore ai nove anni; il “patto di futura vendita”, invece, come detto sopra, se è configurato come un’opzione non è trascrivibile, mentre se è configurato come un preliminare può essere trascritto solo per una durata limitata (3 anni).

Trattamento fiscale

A seconda di quale delle tue tipologie contrattuali (opzione o preliminare) si scelga, varia conseguentemente anche il trattamento fiscale dell’operazione.

Nel caso di opzione di vendita, i due contratti sono tassati autonomamente: in sede di stipulazione della locazione, si pagherà l’imposta di registro o l’IVA sulle locazioni e un’imposta fissa (euro 168,00) per l’opzione di vendita; in sede di esercizio dell’opzione, invece, si pagheranno le normali imposte sul trasferimento di immobili, calcolate su una base imponibile pari al valore dell’immobile al momento del riscatto, salvo il caso in cui ci si possa avvalere del prezzo-valore.

Nel caso di preliminare di vendita, invece:

-        se l’atto è soggetto ad IVA, l’art. 6, co. 1, D.P.R. 633/1972 (Testo Unico IVA), mediante il richiamo all’art. 2, n. 2) dello stesso D.P.R., dispone che la locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti è una cessione di beni i cui effetti si considerano prodotti già al momento della stipulazione del contratto di locazione. Pertanto l’atto sconta immediatamente l’IVA sui trasferimenti di immobili, calcolata su una base imponibile data dal valore del bene al momento della stipulazione del contratto di locazione, mentre i canoni di locazione (considerati componenti del prezzo) sono esenti da tassazione (così risoluzione n. 250873 del 2 giugno 1983, e risoluzione n. 338/E del 1° agosto 2008). Anche il decorso dei 5 anni, necessario per determinare se l’atto sia o meno esente da IVA (salva, adesso, la possibilità per il venditore di optare comunque per il regime IVA), va calcolato con riferimento al momento in cui viene stipulato il contratto di locazione;

-        se l’atto è soggetto a registro, invece, si dovranno distinguere i due momenti (locazione e definitivo) e ciascuno sarà autonomamente tassato.

Figure affini

La locazione con patto di futura vendita va distinta da alcune tipologie contrattuali simili.

Va distinto dal leasing finanziario, contratto atipico con il quale un operatore finanziario acquista un bene, precedentemente individuato dall'utilizzatore, allo scopo di concederne a quest'ultimo il pieno godimento dietro il versamento di un canone periodico e con la facoltà per l'utilizzatore di esercitare l'opzione di acquistarne la proprietà, al termine di un determinato periodo: si tratta di una forma particolare di finanziamento, che pertanto può essere operata esclusivamente da un intermediario finanziario; diversamente, nella locazione con patto di futura vendita manca la componente del finanziamento e pertanto può essere conclusa da chiunque.

Va poi distinta dalla vendita con riserva della proprietà, o vendita a rate, disciplinata dagli articoli 1523 e seguenti cod. civ.. Sebbene vi siano delle evidenti analogie tra le due fattispecie, in quanto l’acquirente acquista immediatamente il godimento del bene, mentre la proprietà verrà acquistata solo successivamente, col pagamento integrale del prezzo, la differenza, notevole, sta nelle modalità con le quali l’acquirente acquisterà la proprietà: nella vendita a rate ciò avverrà automaticamente, con il pagamento dell’ultima rata; nella locazione con patto di futura vendita, invece, non basta la manifestazione di volontà di acquistare, né il pagamento integrale del prezzo, ma sarà necessario un apposito atto notarile di trasferimento.

Va, infine, distinta dalla figura contrattuale prevista dall’articolo 1526, u. co., cod. civ., e cioè dal contratto di locazione nel quale sia convenuto che la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti: al di là dei termini utilizzati, infatti, quel contratto è in tutto e per tutto una vendita a rate.

 A cura dello Studio Notarile Gamba di Torino

DOCUMENTI UTILI
Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 338/E/2008

MASSIMARIO DELLE SENTENZE

Nella locazione di un immobile con patto di futura vendita, ove le parti abbiano considerato la locazione strumentalmente collegata alla promessa di vendita, per consentire al futuro acquirente l'uso dell'immobile fino al termine previsto per la vendita o il pagamento del prezzo, deve ravvisarsi un contratto atipico complesso costituito dalla fusione delle cause dei due contratti tipici (vendita-locazione) in cui la causa principale è quella del trasferimento della proprietà, con conseguente inapplicabilità della disciplina dell'equo canone dettata dalla l. 27 luglio 1978 n. 392 per le locazioni degli immobili urbani adibiti o non ad uso abitativo.

Cass. civ., Sez. III, 23/03/1992, n. 3587

Nella vendita con riserva di proprietà l'inadempimento del compratore di pagare le rate del prezzo non comporta automaticamente l'obbligo di restituzione del bene al venditore necessitandosi anche la preventiva dichiarazione dello stesso venditore di voler azionare il patto di riservato dominio.

Trib. Milano, Sez. II, 18/11/2002

In tema di imposta di registro, ai fini del regime tributario applicabile qualora un alloggio economico e popolare, concesso in locazione ventennale con patto di futura vendita e riscatto, venga assegnato in proprietà al conduttore dopo il ventennio, il trasferimento della proprietà dell'immobile - ancorché nel relativo atto sia dichiarato che esso avviene con effetto "ex tunc" - si realizza solo con l'atto finale dell'assegnazione, la quale sotto tale profilo è soggetta a tassazione. (La S.C., nell'affermare il principio cassando la sentenza impugnata, ha negato che fosse rilevante che entrambe le parti sin dalla promessa di vendita fossero vincolate ad attuare il trasferimento del bene, non valendo la circostanza, in contrario, a far considerare realizzato il trasferimento della proprietà, ai fini dell'imposta in questione, dal momento della promessa stessa, atteso che, ai sensi dell'art. 20 del d.P.R. n. 131 del 1986, l'imposta di registro è applicata in conformità alla intrinseca natura ed agli effetti giuridici dell'atto). (Cassa con rinvio, Comm. Trib. Reg. Bari, 13 Dicembre 2004) 

Cass. civ., Sez. V, 20/08/2007, n. 17709

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